나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1141 [1] 대구광역시 동구 신암동 355-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 "큰고개오거리" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 노선상가 및 업무용 건물, 병원, 금융기관, 숙박시설, 종교시설, 역사, 관공서, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 도심에 소재 대중교통수단의 이용사정도 무난시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지와 비교적 평탄한 장방형의 토지로서, 주거용건물의 부지로 이용중 임.

인접 도로상태

본건은 서측으로 폭 약10미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구 역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2018-04-10)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건으로서, (건축물대장상 사용승인일: 2015.05.15) 외벽: 석재판재붙임, 스톤코트 등 마감, 내벽: 벽지, 자기질타일, 일반타일 등 마감, 바닥: 데코타일, 석재타일, 일반타일 등 마감, 창호: 샷시 이중창 등의 구조임.

이용상태

(가) 1층: 계단실 등, 2~5층: 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재발신장치, 도시가스보일러에 의한 난 방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도 참조"(제시외건물 ㉠ ~ ㉢).

공부와의 차이

본건의 5층은 용도가 '사무소'이나 실제는 '다가구주택'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
공부상 5층 용도는 '사무소'이나 실제는 '다가구주택'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경1141 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 동구 신암동 355-5

용도: 다가구주택 (건축물대장상 5층 용도는 '사무소'이나 실제는 '다가구주택'으로 이용 중)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 (사용승인일: 2015.05.15)

부지 현황: 인접 필지와 비교적 평탄한 장방형의 토지

건물 현황: 1층은 계단실 등, 2층부터 5층까지는 단독주택(다가구주택)으로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,408,094,800원

토지면적: 230.70㎡ (약 69.79평)

건물면적: 494.29㎡ (약 149.53평)

제시외건물 면적: 73.50㎡

토지/건물 지분: 토지 230.7㎡, 건물 494.29㎡

1.4. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 "큰고개오거리" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 노선상가 및 업무용 건물, 병원, 금융기관, 숙박시설, 종교시설, 역사, 관공서, 학교 및 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 도심에 소재하여 대중교통수단 이용 또한 편리합니다.

본건은 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

* 중심상업지역

* 방화지구

* 소로1류(폭 10m~12m)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 비행안전제6구역(전술) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 중점경관관리구역 (2018-04-10)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 청구로새마을금고 근저당 (2014-10-28 접수, 을3) 입니다.

모든 후순위 권리 및 임차권은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

3.3. 임차인 분석

3.3. 1. 임차인 현황 및 분석

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이나, 모두 '대항력 없음'으로 판단됩니다.

따라서 임차인들의 보증금은 매각대금에서 배당받아 우선변제 받을 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 없을 것으로 보입니다.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 전입/확정 2021-06-17, 배당신고 2025-11-24, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-22, 배당신고 2025-11-14, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 55,500,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-15, 확정 2021-03-08, 배당신고 2025-11-26, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-11-13, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원(현황) / 45,000,000원(등기부), 차임 0원, 전입 2017-07-03, 대항력 없음.

건물 등기부상 주택임차권(을12)으로 45,000,000원의 권리가 등기되어 있으나, 말소 예정으로 확인됩니다. 임차인 현황상의 보증금 0원과 등기부상 금액이 상이하므로, 배당 현황을 면밀히 확인할 필요가 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 서 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-04-18, 확정 2017-07-03, 배당신고 2025-11-20, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 43,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-04-18, 확정 2017-04-18, 배당신고 2025-11-21, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-10-12, 확정 2020-09-28, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-11-25, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-27, 확정 2023-03-27, 배당신고 2025-12-15, 대항력 없음. (건물 등기부상 전세권설정)

* 황 : 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-24, 확정 2022-06-24, 배당신고 2025-04-07, 대항력 없음.

3.3. 2. 보증금 총액 및 인수 여부

인수되는 보증금 총액은 0원으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 등기부 현황 (토지)

* 소유권 이전: 장동일 (1977-05-16), 장훈 (2014-09-03, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당: 청구로새마을금고 (2014-10-28, 338,000,000원), 청구로새마을금고 (2015-03-16, 260,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 황정빈 (2025-09-29, 55,000,000원) - 말소

* 압류: 동구 (대구광역시) (2026-01-19) - 말소

* 총 채권액: 598,000,000원

3.5. 등기부 현황 (건물)

* 소유권 보존: 장훈 (2015-05-22)

* 근저당: 청구로새마을금고 (2015-05-22, 338,000,000원), 청구로새마을금고 (2015-05-22, 260,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김혜숙 (2025-12-11, 45,000,000원, 전입 2017-07-03) - 말소

* 주택임차권: 송영승 (2025-10-20, 50,000,000원, 전입 2020-10-12) - 말소

* 주택임차권: 황정빈 (2025-04-07, 55,000,000원, 전입 2022-06-24) - 말소

* 전세권설정: 최은정 (2023-03-27, 75,000,000원) - 말소

* 강제경매: 황정빈 (2025-09-29, 55,000,000원) - 말소

* 총 채권액: 823,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 업종 현황

본건이 위치한 신암동 "큰고개오거리" 인근은 주거, 상업, 업무, 금융, 숙박 등 다양한 용도의 시설이 혼재된 복합 상권입니다.

인근에 병원, 금융기관, 학교, 근린생활시설 등이 다수 분포하고 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 잠재적 수요

주거용 다가구주택으로서 지역 내 꾸준한 주거 수요를 충족할 수 있으며, 상가 및 업무 시설과 함께 이용되는 복합 용도의 특성상 다양한 수요층을 흡수할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"큰고개오거리" 인근에 위치하여 병원, 금융기관, 역사, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교가 다수 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

인근에 병원 등 의료시설이 위치하여 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 공부상 용도와 실제 용도 불일치: 5층의 공부상 용도는 '사무소'이나 실제는 '다가구주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 관련 민원이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있는 요인이 될 수 있습니다. (건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무소)' 및 '단독주택(다가구주택-12가구)'으로 복합 기재되어 있어, 특정 층의 용도 확인 필요)

6.2. 현황상 리스크

* 임차인 정보 불일치: 김혜숙 임차인의 경우, 임차인 현황에는 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 건물 등기부상 주택임차권 설정 금액이 45,000,000원으로 확인됩니다. 비록 대항력은 없으나, 배당 과정에서 이 금액을 기준으로 처리될 가능성이 높으므로, 실제 배당 현황 및 절차를 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지이용계획상 제한사항: 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 신암동의 "큰고개오거리" 인근에 위치한 5층 다가구주택(복합 용도)입니다.

교통이 편리하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 토지 자체도 중심상업지역에 속해 있어 입지적 장점이 있습니다.

모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 공부상 용도와 실제 용도의 차이, 일부 임차인 정보 불일치 등의 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 접근성과 생활 인프라: "큰고개오거리" 역세권 및 주요 도로변에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 높습니다.

* 복합 용도의 잠재력: 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 제2종 근린생활시설(사무소) 용도 병행으로 활용 가치가 높습니다.

* 재개발/재건축 가능성: 주변 지역 개발 계획 등에 따라 향후 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. (추가적인 지역 분석 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 1,408,094,800원입니다.

인수되는 권리 및 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 감정가를 기준으로 주변 시세, 최근 실거래가, 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 유사 물건의 낙찰가율은 감정가의 80~120% 수준에서 결정되나, 본건의 특수성(용도 불일치, 임차인 정보 불일치 등)을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 시세 조사, 관련 법규 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.