나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9421 [1] 대구광역시 수성구 황금동 99-1 태왕아너스 101동 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동에 소재하는 "동도중학교" 남서측 인근에 위치하는 "태 왕아너스 제101동 제4층 제407호(전유면적:148.2876㎡)" 단위세대로서, 부근 일대는 아 파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교(경동초등학교, 동도중학교, 정화중·여자고 등학교)등으로 형성된 지역으로서, 생활편의시설과의 접근성 및 편리성 등으로 보아 주 위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재하 여 제반 교통상황은 무난시됩니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 20층건 중 제4층 제407호 단위세대로서, 외벽: 화강석마감, 몰탈위 페인팅, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 바닥: 장판지깔기 및 타일마감 등, 창호: 새시창입니다.

이용상태

가) "아파트"로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 도시가스보일러에 의 한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 부정형 토지로서 인접필지와 대체로 등고평탄하며, 현황 "아파트부지" 입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복7차선의 포장도로, 북측으로 왕복2차선의 포장도로, 남 ·서측으로 폭 약 6m의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 제3종일반주거지역, 아파트지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동도중학교)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(정화중,정화여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과(666-2994)확인, 기호 2) 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(수성구30-11 재 개발구역)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(동도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(정화중,정화 여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-29 22 2991} 확인바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9421 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아OOOO (주식회사아이엠뱅크로 등기부 요약에 명시됨)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 수성구 황금동 99-1 태왕아너스 101동 4층407호

용도: 아파트

건물 전유면적: 148.29㎡ (약 44.9평)

토지 지분면적: 61.07㎡ (약 18.5평)

감정가: 1,633,000,000원 (16억 3천 3백만원)

1.3. 아파트 단지 정보 (태왕아너스)

준공년도: 2004년 7월

총 동수: 4개동

총 세대수: 480세대

최고층: 20층

주차대수: 총 1,036대 (세대당 약 2.16대), 지하 전기차 충전기 21대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동에 소재하며, "동도중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교(경동초등학교, 동도중학교, 정화중·여자고등학교) 등으로 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 우수하고 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

단지 주변으로 차량 진입이 용이하며, 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건 동측으로 왕복 7차선 도로, 북측으로 왕복 2차선 도로, 남측 및 서측으로 폭 약 6m의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

기호 1, 2 토지 모두 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 아파트지구, 시가지경관지구(일반) 등 관련 규제사항이 적용됩니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역(상대보호구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2011년 12월 20일자 대구은행 근저당권 (채권최고액 4,800,000,000원).

이후 모든 권리(소유권이전, 임의경매 개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 소유권자는 2020년 10월 30일 매매로 취득한 서민지 외 1명입니다.

임의경매 개시결정은 2025년 9월 30일 주식회사아이엠뱅크(채권액 2,500,000,000원)에 의해 이루어졌습니다.

등기부상 채권 총액은 7,300,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건의 임대 관계는 미상입니다. 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

*주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임대차 관계를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

황금동 태왕아너스는 대구 수성구 내에서도 선호도가 높은 주거 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 학교, 공원, 상업시설 등이 잘 갖추어져 있어 정주 여건이 우수합니다.

4.2. 지역 시세

황금동 태왕아너스는 2004년에 준공된 비교적 오래된 아파트이나, 수성구 내에서도 높은 시세가 형성되어 있습니다. 부동산뱅크에 따르면 2026년 6월 5주차 기준, 황금동 3.3㎡당 매매가가 1,861만원 수준이며, 태왕아너스 아파트는 3.3㎡당 3,369만원 선으로, 동일 지역 내에서도 높은 가치를 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 경동초등학교, 동도중학교, 정화중·여자고등학교 등 다수의 교육시설이 위치해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 생활 편의시설과의 접근성이 높아 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있는지, 명도 절차에 따른 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.2. 감정가와 시세의 차이

최근 매매 사례(148.2876㎡, 17층, 2026년 4월 15일 기준 16억 원)와 비교할 때, 본건의 감정가(16억 3천 3백만원)는 유사한 수준이나, 4층이라는 점을 고려할 때 실제 거래 시에는 층간 선호도에 따른 가격 변동이 있을 수 있습니다. 다만, 다른 전용면적(183.0307㎡)의 거래 사례(20억~24.6억 원)를 볼 때, 감정가는 현재 시세를 반영하고 있을 가능성이 높습니다.

6.3. 주변 환경

대구 성서 지역에는 쓰레기 매립장, 소각장 등 대기오염 시설이 밀집되어 있다는 보고가 있으나, 본건이 위치한 수성구 황금동 지역에서는 직접적인 혐오시설이나 환경 유해 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 인근에 학교들이 위치해 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

7. 종합 의견

대구광역시 수성구 황금동 태왕아너스 아파트는 우수한 학군과 편리한 교통, 잘 갖추어진 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치하고 있어 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다. 권리 관계가 명확하고 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이라 권리 분석상 큰 문제는 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 진행 시 추가적인 고려가 필요합니다. 감정가는 최근 시장 시세와 부합하는 수준으로 보이며, 투자 관점에서도 긍정적으로 검토할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대구의 명문 학군 지역인 수성구 황금동에 위치한 안정적인 주거 가치.

* 주요 도로 및 버스 정류장 인접으로 인한 편리한 교통 접근성.

* 단지 주변으로 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 풍부.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 외에는 큰 이슈가 없을 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,633,000,000원입니다.

비슷한 면적(148.2876㎡)의 17층 물건이 2026년 4월 15일에 1,600,000,000원에 거래되었습니다 [JSON 데이터].

본건은 4층으로, 17층 물건보다 층이 낮다는 점을 감안할 때, 낙찰가는 감정가 이하로 결정될 가능성이 있습니다.

하지만 최근 거래 사례와 비교했을 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

이에 예상 입찰가는 1,580,000,000원에서 1,633,000,000원 사이로 제안하며, 희망 입찰가는 1,610,000,000원으로 산정합니다.

* 면적 환산:

* 전용면적: 148.29㎡ (약 44.9평)

* 토지면적: 61.07㎡ (약 18.5평)

* 아파트 정보:

* 전용면적: 148.2876㎡

* 분양면적: (제공된 정보에 명확한 수치 없음, 단지 총 면적 122694.1899㎡)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.