나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9443 [1] 경상북도 경산시 하양읍 금락리 392-1 경산하양롯데아파트 104동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 "금락초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로 및 대중교통시설 등이 인근에 위치하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브 트러스경사지붕 21층건 중 13층 1303호 단위세대로서,
- 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
- 바닥 : 장판재 및 타일 마감 등
- 창호 : 샷시 이중창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 동측 및 남측으로 폭 약 20m, 북측 및 서측으로 폭 약 12m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(하1)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(하3(집))(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(하6(집))(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(하7)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(하천100M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금락초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2018-02-28)(환경부고시 제2018-27호(2018.2.28))<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 대상물건의 내부 이용상황은 입주자의 폐문부재 등으로 인해 동유형 아파트의 일반적인 구조, 마감상태 등을 참고하여 감정평가 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

대구지방법원 2025타경9443 (1)

소재지

경상북도 경산시 하양읍 금락리 392-1 경산하양롯데아파트 104동 13층1303호

용도

아파트

건물 면적

전용면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

토지 면적

토지 지분: 24.50㎡ (약 7.41평)

감정가

143,000,000원

사용승인일

1999년 2월 5일

건물 구조

철근콘크리트조 평스라브 트러스경사지붕 21층 건물 중 13층

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

한OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 "금락초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 대중교통 시설이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

단지 주변 도로

단지 동측 및 남측으로는 폭 약 20m, 북측 및 서측으로는 폭 약 12m의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한

본 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금락초등학교), 공장설립승인지역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을14, 한국자산관리공사 근저당권 (접수일자: 2019-07-08, 채권금액: 120,000,000원) 입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 이 권리 및 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액

168,873,880원

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음

인수되는 권리

없음. 단, 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황

* 임차인: 김 *

* 전입일자: 2012-07-19

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 상기 임차인은 2012년 7월 19일에 전입하여 말소기준권리(2019년 7월 8일)보다 선순위로 대항력을 갖추고 있습니다. 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 및 명도 관련하여 추가적인 확인 및 신중한 접근이 필요합니다.

4. 상권분석

단지 인근 상업 시설

본 아파트 단지는 근린생활시설과 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 상권 규모 및 특성에 대한 상세 분석 자료는 부족합니다.

5. 생활정보

아파트 단지 정보

아파트명: 경산하양롯데아파트 (하양롯데1차아파트)

입주년도: 1999년

총 세대수: 724세대

주요 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 지하 및 지상 주차시설, 전기차 충전시설(지하 17대)

주변 편의시설

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 마트, 병원, 학원 등 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 학군

단지 인근에 금락초등학교가 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

임차인 김 * 씨는 2012년부터 거주했으며 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있지만, 명도 과정에서의 예상치 못한 마찰이나 추가 협상이 필요할 수 있습니다.

건축 연도

1999년식 아파트로, 준공 후 27년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지 이용계획 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역 등의 규제는 향후 재건축이나 개발 시 영향을 줄 수 있으나, 현재 아파트로서의 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경산시 하양읍의 아파트로, 금락초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 13층 로열층이라는 장점을 가지고 있으며, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 수 있습니다. 그러나 현재 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 인수되는 보증금이 0원이라 하더라도, 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

로열층 입지

21층 건물 중 13층에 위치하여 층수 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

지역 개발 잠재력

하양읍 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 주거 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

실거주 및 투자 가치

소형 면적(59.94㎡)으로 1인 가구나 소규모 가구의 실거주 목적 또는 임대 수익형 투자 물건으로 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

본건과 동일한 면적(59.94㎡)의 2층 매물이 2026년 7월 2일에 120,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 13층으로 2층 대비 층수 이점이 있어, 2층 거래가보다 10~15% 정도의 추가 가치를 기대할 수 있습니다.

예상가 범위: 132,000,000원 ~ 138,000,000원

종합 고려 사항:

감정가(143,000,000원)와 임차인의 대항력 존재(보증금 0원) 리스크, 그리고 13층 로열층의 장점을 종합적으로 고려할 때,

현 시세 및 권리 분석 기반 예상 입찰가: 138,000,000원 ~ 140,000,000원

(인수 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.