나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9412 [1] 경상북도 경산시 정평동 138-4 경산우방맨션 103동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 정평동 소재 <정평초등학교> 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 버스승강장이 소재하는 바, 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상17층 건 중 제103동 제1층 제102호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 바닥 : 바닥재 및 내장타일 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 10차선, 동측으로 왕복 2차선, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 시가지경관지구(2018-04-19) , 광로3류(폭 40m~50m)(2021-11-04) (1(광), 경상북도고시제2021-362호(2021.11.4.))(접합) , 소로2류(폭 8m~10m) (111)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(251)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28) (가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중 이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계명유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (동화나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(정평 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(계명유치원)<교육 환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기 타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9412 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본사항

소재지: 경상북도 경산시 정평동 138-4 경산우방맨션 103동 1층102호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 36.36㎡ (약 11.00평)

건물면적 (전용면적): 84.89㎡ (약 25.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격정보

감정가: 189,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 정평동 소재 정평초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 대중교통 이용은 보통입니다.

2.3. 도로 및 토지이용

본건은 자체 지반이 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

북측으로는 왕복 10차선, 동측으로는 왕복 2차선, 남측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로3류, 소로2류, 소로3류에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(공동주택 800M, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800M)으로 지정되어 있어 주변 환경에 따라 쾌적성 저하 가능성이 있습니다.

상대보호구역(계명유치원, 동화나라유치원, 정평초등학교) 및 절대보호구역(계명유치원)에 해당하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 을구 18번 임차권등기가 존재합니다.

임차인: 최 (전입일자: 2019.09.06, 확정일자: 2019.08.20 (1차), 2021.09.27 (2차))

임대차보증금: 220,000,000원 (2차 금액 기준)

본 임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소기준권리 및 기타사항

말소기준권리는 2024년 9월 27일 접수된 우리금융캐피탈의 가압류(갑7)입니다.

그 외 갑1, 갑2 소유권이전 등기와 갑8 강제경매개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인 최 은 대항력이 있으며, 보증금 220,000,000원을 인수해야 합니다.

(참고: 임차인 현황상의 인수 보증금 합계 0원은 등기부상 인수되는 금액과 상이하므로, 등기부 및 물건명세서상의 220,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 단지 특성

본건이 위치한 정평동 일대는 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

단지는 경산우방2차 아파트로 총 2개 동, 291세대로 이루어져 있습니다.

4.2. 편의시설

인근에 정평초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 17층 건물 중 103동 1층 102호입니다.

사용승인일은 1991년 11월 04일로, 건축된 지 약 35년 되었습니다.

외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 바닥은 바닥재 및 내장타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있어 일반적인 아파트 생활이 가능합니다.

5.3. 단지 내 시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

주차대수는 총 84대(지상 4대, 지하 8대)로, 세대당 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 인수 보증금

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 220,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(189,000,000원) 및 최근 시세(약 170,000,000원 ~ 179,000,000원)보다 높은 금액으로, 투자금 회수에 상당한 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 건축물 노후화

1991년에 사용승인된 건물로, 약 35년 경과된 노후 아파트에 해당합니다. 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

가축사육제한구역 지정으로 인해 잠재적인 악취나 환경 문제가 발생할 수 있으며, 상대/절대 보호구역은 교육 관련 시설의 영향권 내에 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 경산시 정평동 소재 아파트 물건으로, 초등학교 인근의 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 매각으로 인해 인수해야 하는 임차인의 보증금(220,000,000원)이 감정가 및 최근 시세보다 높아, 낙찰자가 상당한 추가 비용을 부담해야 하는 고위험 투자 대상입니다. 또한, 건물의 노후화와 토지이용계획 상의 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

정평초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 교육 및 생활 환경이 비교적 안정적입니다.

8.2. 향후 시세 상승 가능성 (제한적)

만약 지역 개발 호재나 주택 시장의 급격한 상승이 동반된다면, 인수되는 보증금 부담을 상쇄할 만한 가치 상승이 기대될 수 있습니다. 하지만 현재로서는 높은 인수 보증금으로 인해 시세차익을 기대하기 어렵습니다.

8.3. 저가 매수의 기회 (매우 제한적)

인수되는 보증금으로 인해 시장의 일반적인 관심에서 벗어날 가능성이 높아, 유찰을 거듭할 경우 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다. 다만, 이는 임차 보증금 부담을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 84.89㎡ 면적의 매매가는 170,000,000원에서 179,000,000원 수준입니다. 감정가는 189,000,000원입니다.

그러나 본건은 220,000,000원의 임차 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실질적인 총 매수 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

시장 가치 대비 인수해야 할 채무가 더 높은 상황이므로, 투자 관점에서 신중한 접근이 요구됩니다.

이러한 점을 감안하여, 현재 시장 상황에서 고려해볼 수 있는 예상 입찰가는 대략 120,000,000원 내외로 제안합니다.

이는 최근 시세 대비 낮은 금액이며, 낙찰 후에도 인수 보증금(220,000,000원)과의 차액으로 인한 상당한 손실이 발생할 수 있음을 인지해야 합니다. 따라서 본 물건은 고위험 고수익을 추구하는 투자자에게만 적합할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.