나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9408 [1] 대구광역시 북구 태전동 1066 101동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세운 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 태전동에 소재하는 "강북고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 위치하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

(가): 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 16층(101동) 중 9층 901호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 일반바닥재 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시 이중창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수·위생설비, 도시가스공급설비, 승강기, 옥내소화전 및 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측으로 완경사지대에 자체 지반은 평탄한 부정형 토지로서, "아파트건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 관음로(왕복10차선)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역( 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-08-29)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 본건은 거주자 부재로 인하여 탐문조사, 관련자료 등에 의거하여 내부상황을 파악하였음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

본 보고서는 대구광역시 북구 태전동 1066번지에 위치한 칠곡대백맨션 101동 901호 아파트 경매 물건에 대한 분석입니다.

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9408 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 태전동 1066 101동 9층901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 175,000,000원

* 토지면적: 44.68㎡ (약 13.52평)

* 토지 지분: 44.67640000000001㎡ (약 13.52평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

* 건물 지분: 84.92㎡ (약 25.69평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대구경북원예농업협동조합

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

* 특수물건정보: 대항력있는 임차인

1.1. 1. 아파트 상세 정보

* 아파트명: 칠곡대백맨션(1차)

* 주소: 대구광역시 북구 태전동 1066 (도로명: 관음로 24)

* 사용승인일: 1993년 10월 7일

* 총 세대수: 430세대

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕, 지상 16층 중 9층 901호

* 최고층/최저층: 20층 / 1층 (단지 기준, 101동은 16층)

* 전용면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

* 분양면적: 제공된 정보상 명시되지 않음 (건축물대장상 총 연면적 등을 고려할 때 약 106.15㎡ ~ 113.2㎡ 수준으로 추정 가능하나, 정확한 수치 확인 필요)

* 주차대수: 총 267대

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 대구광역시 북구 태전동에 소재하며, "강북고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로는 왕복 10차선인 관음로에 접해 있어 간선도로 접근성이 우수합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을10. 근저당권, 접수일자: 2016년 11월 24일, 채권최고액: 168,000,000원, 채권자: 대구경북원예농업협동조합.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권 이전 등기 (갑2, 갑3, 갑4)

* 압류 (갑5, 갑8)

* 근저당권 (을10, 을13)

* 임의경매 개시 결정 (갑6)

* 가압류 (갑7)

이상의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부 요약에는 지상권에 대한 정보가 없어 현재로서는 해당사항이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 문국희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013년 11월 4일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 특이사항 없음

* 권리분석 의견: 임차인 문국희 씨는 2013년 11월 4일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 인수되는 보증금은 0원으로 산정됩니다. 다만, 명도 시 임차인과의 협의 및 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 262,442,019원

1.4. 상권분석

* 주위 환경: 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설이 발달한 전형적인 주거지역입니다.

* 상업시설: 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 용이하며, 다양한 근린생활시설이 주변에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설 유무: 인근 지역 조사 결과, 칠곡대백맨션과 직접적으로 인접하거나 생활에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 발견되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 단지 북서측으로 왕복 10차선 관음로가 인접해 있어 차량을 이용한 시내외 이동이 매우 편리합니다. 또한, 도보 거리에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 수월합니다.

* 교육: 북측 인근에 강북고등학교가 위치하고 있으며, 칠곡중학교, 대구일마이스터고등학교 등 다수의 교육시설이 반경 내에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다. 또한, 단지 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 금융, 의료 등 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 주거환경: 대규모 아파트 단지로 조성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 문국희 씨는 2013년 11월 4일 전입하여 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 이는 실제 임대차 관계와 다를 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 비용 및 절차에 대한 충분한 고려가 필요합니다.

* 건축 연도: 본 아파트는 1993년 사용 승인되어 노후화가 진행된 편입니다. 따라서 향후 재도장, 설비 교체 등 유지보수 및 수리에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 차이: 감정가는 175,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 시 약 100,000,000원 ~ 109,500,000원 수준으로 거래된 것으로 파악됩니다. 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황 변화 또는 감정가 산정 기준의 차이일 수 있으며, 입찰 시 현재 시장가격을 기준으로 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 태전동에 위치한 칠곡대백맨션 101동 901호 아파트입니다. 강북고등학교 인근의 편리한 교통과 잘 갖추어진 주거 인프라를 강점으로 가지고 있습니다. 대규모 아파트 단지의 일부로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 하지만, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재한다는 점과 1993년 준공된 아파트의 노후화, 그리고 감정가와 현재 시장가 간의 상당한 괴리는 주요 고려사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 관음로 인접 및 버스정류장 근접으로 뛰어난 대중교통 및 차량 접근성 확보.

* 안정적인 주거 입지: 대규모 아파트 단지 내 위치, 학교 및 상업시설과의 근접성.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리상 안정성을 확보.

* 높은 시세 차익 기대 가능성: 감정가 대비 현 시세가 낮아, 시세 반영 입찰 시 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력 보유.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 데이터 분석 결과, 59.94㎡ 면적의 아파트가 2026년 5월 ~ 7월 사이 약 99,000,000원에서 109,500,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 이를 바탕으로 현재 시장 가격을 제곱미터당 가격으로 환산하면 약 165만원/㎡ ~ 183만원/㎡ 수준입니다.

* 본 건의 전용면적 84.92㎡에 이를 적용하면, 시장 추정가는 약 139,000,000원 ~ 155,000,000원 수준으로 산정됩니다.

* 감정가 175,000,000원과 비교했을 때, 현재 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 파악됩니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원이라는 점과, 1993년 준공된 아파트의 노후화를 고려해야 합니다.

* 최근 매매가 및 추정 시세 범위를 고려하고, 명도 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. (약 1억 1천 5백만원 ~ 1억 3천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.