나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1146 [1] 경상북도 경산시 압량읍 신대리 486 부영사랑으로 203동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 압량읍 신대리 소재 "경산소방서" 북측 인근에 위치하는 구분건물로서, 부근일대는 아파트 주변 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 바 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 금속기와지붕 지하1층, 지상19층 중 제10층 제1001호 단위세대로서,
(사용승인일 : 2011.09.29.)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
바 닥 : 장판지 및 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급?배수설비, 난방설비, 승강기설비 화재경보설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 세장형형의 토지로서, "주거용(아파트)"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 20미터, 남측으로 18미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(경산시고시제2023-124호,별도확인) , 중로1류(폭 20m~25m)(경산시고시제2020-130호(2020.7.2.))(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(압7)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신대부적초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-01-17)(상대보호구역, 경상북도경산교육지원청 고시 제2024-1호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2)기타
현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조, 설비 및 마감상태 등은 탐문 및 동유형 아파트의 표준적인 이용상황을 상정하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

대구지방법원 2025타경1146 (1)

경상북도 경산시 압량읍 신대리 486 부영사랑으로 203동 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 162,000,000원

면적:

* 토지 면적: 36.10㎡ (약 10.92평)

* 건물 면적 (전유 면적): 59.96㎡ (약 18.14평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경산소방서 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건이 속한 아파트 단지는 동측으로 폭 약 20미터, 남측으로 18미터 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류 및 중로2류 접합 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 9일 경북대구낙농협동조합이 설정한 근저당권입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 없음)

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계가 미상으로, 현장 조사 시 이해관계인이 부재하여 내부 구조, 설비 및 마감 상태 등에 대한 정확한 확인이 어려웠으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 개발 현황: 본건이 위치한 지역은 신축 아파트 단지이며, 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 주거 환경: 주변이 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등의 부대시설이 있으며, 주변에 근린생활시설이 위치합니다.

* 교육시설: (가칭)신대부적초등학교 및 경상북도경산교육지원청 고시 구역으로 지정된 상대보호구역이 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 의료시설: 경산소방서가 인근에 위치합니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적리스크

* 점유 및 내부 상태 불확실성: 임대관계가 미상이고 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부 상태 확인이 불가하여, 실제 점유자, 내부 상태, 수리 필요 여부 등은 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 토지이용 제한: 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축 연도: 2011년 사용승인된 건물로, 약 15년차 경과하여 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 본건은 가축사육제한구역에 해당하며, 이는 지역의 특성상 축산업 관련 시설과의 근접성을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본건은 경상북도 경산시 압량읍에 위치한 신축 아파트로, 전용면적 59.96㎡(약 18.14평)의 비교적 컴팩트한 면적을 가지고 있습니다. 교통 및 주거 환경이 양호하며, 학군 인접성 또한 갖추고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대관계 미상 및 현장 방문 불가로 인한 점유 및 내부 상태 미확인 리스크가 존재합니다. 해당 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자포인트

* 양호한 입지: 경산시 내에서도 비교적 잘 갖춰진 주거 환경과 교통망을 확보하고 있습니다.

* 최신 준공 연도: 2011년 준공으로 단지 노후도가 심하지 않아 지속적인 주거 가치 유지가 기대됩니다.

* 지구단위계획구역: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

감정가는 162,000,000원이나, 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 해당 단지 내 거래가는 128,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다. 10층이라는 중간층의 장점을 고려하고, 미확인 리스크 요인들을 감안할 때, 시장 시세 범위를 중심으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 최근 실거래가 예시 (2026년 6월~7월):

* 140,000,000원 (19층)

* 145,000,000원 (14층)

* 128,000,000원 (1층)

예상 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.