나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1161 [1] 대구광역시 남구 이천동 448-42 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 이천동 소재 "영선초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위일대는 기존 주택지대로서, 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지대와 대체로 등고 평탄하며, 다가구주택 부지 및 일부 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-10), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구영선초등학교, 세부사항 은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대구영선초등 학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

공부상 지목이 대 이나, 현황 일부 도로 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서, (사용승인일: 2013.12.23) 외벽: 드라이비트 등 마감(1~3층), 사이딩판넬 마감(4층), 내벽: 벽지 및 타일, 몰탈위페인트 등 마감, 바닥: 강화마루, 장판 및 타일(2~4층), 칼라하드너(1층) 등 마감, 창호: 하이샷시이중창 입니다.

이용상태

1층: 주차장, 창고, 계단실 2,3층: 다가구주택 각 1가구 (각 방2, 거실 겸 주방, 욕실1) 4층: 다가구주택(방1, 욕실1) 및 계단실로 이용중입니다.

설비내역

2~4층: 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1.공부상 지목이 대 이나, 현황 일부 도로임.
일부 현황 도로 및 타인점유부분 감안하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지 및 주소

대구광역시 남구 이천동 448-42

신주소: 대구광역시 남구 영선길 89-2 (이천동)

2.2. 토지 정보

면적: 107.00㎡ (약 32.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

공부상 지목: 대

현황: 일부 도로 이용 중

2.3. 건물 정보

면적: 157.90㎡ (약 47.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2013년 12월 23일

용도: 단독(다가구)주택 (2가구)

2.4. 건축물 표제부 요약

- 위반건축물 여부: 해당사항 없음

- 특이사항: 제공된 건축물표제부 JSON 정보에 따르면, 주 용도는 단독(다가구)주택이며 2가구로 등재되어 있습니다.

2.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.6. 감정가

384,808,000원

2.7. 경매 구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

명OOOOOO (등기부상으로는 명덕새마을금고로 확인)

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본건은 대구광역시 남구 이천동에 위치하며, 영선초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 기존의 주택지대로서 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

3.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 부정형의 형태로, 인접 대지와 대체로 등고 평탄한 상태입니다. 현재 다가구주택 부지 및 일부 도로로 이용 중에 있습니다. 본건 남측으로는 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3.4. 토지 이용 계획

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (대구영선초등학교)

* 절대보호구역 (대구영선초등학교)

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* 임차인: 최재숙

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 5월 3일

* 확정일자: 2024년 5월 3일

* 배당신고일자: 2025년 11월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: (주) 임차인 최 의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4.2. 인수되는 권리 분석

* 말소기준권리: 2020년 8월 11일 접수된 대명8동새마을금고 근저당권 (을8)입니다.

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을구의 모든 근저당권 및 갑구의 가압류, 압류가 말소기준권리보다 늦거나 동일하므로, 특별한 이변이 없는 한 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "지상권개요"에 대한 내용이 없으므로, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4.3. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 472,032,386원

건물 등기부채권 총액: 472,032,386원

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

본건이 위치한 이천동 일대는 주거지역으로서, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설이 입지하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5.2. 생활 편의시설

* 교육시설: 본건 서측 인근에 대구영선초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. (출처:)

* 교통시설: 인근 간선도로변 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (출처:)

* 기타시설: 이천동 주민센터, 이천 어울림 도서관 등 공공시설이 인근에 위치해 있습니다. (출처:)

5.3. 혐오시설 및 특이사항

주변 지역에서 보고된 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 대구광역시 남구청에서 진행하는 도심재생사업으로 폐·공가 정비 및 주차장, 쌈지공원 조성 등 주거 환경 개선 사업이 일부 진행된 바 있습니다. (출처:)

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황도로 및 타인 점유

가장 중요한 주의사항은 공부상 지목이 '대'이나 현황 일부가 도로로 이용되고 있다는 점입니다. 이는 실제 건축 가능 면적이나 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 해당 도로 부분을 타인이 점유하고 있을 가능성도 있습니다. 감정평가 시 이러한 부분을 감안하여 평가되었으므로, 현장 확인 및 추가적인 법적 검토가 필요합니다. (출처:)

6.2. 건축물 현황

건축물대장상 2가구로 등재되어 있으나, 건물 이용 상태는 1층 주차장/창고/계단실, 2-3층 각 1가구, 4층 1가구 및 계단실로 구성되어 있어 실제 임대 가구는 3개 이상일 가능성이 있습니다. 임대관계가 미상인 부분이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다. (출처:)

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 이천동에 위치한 다가구주택으로, 영선초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호하며 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 감정가는 3억 8천여만 원으로, 토지 107㎡, 건물 157.9㎡ 규모입니다. 등기상 모든 권리는 말소될 예정이어서 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 공부상 지목과 현황이 불일치하는 '일부 도로' 문제가 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 이로 인한 토지 이용 제약 및 평가 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 임대 관계 미확인으로 인한 공실 위험 등도 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 영선초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치

* 교통 편리성과 주변 편의시설 접근성 양호

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소될 예정으로 권리상 인수가 없음

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출 가능성

9. 예상 입찰가 산정

본 물건은 임차인 최 의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금이 0원입니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'은 고려하지 않아도 됩니다. 예상 입찰가는 감정가(384,808,000원)를 기준으로 하되, 현황도로 및 타인점유 부분으로 인한 가치 하락 가능성, 건축물 이용 상태 및 예상 임대수익률, 그리고 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가 및 유사 다가구주택의 공시지가, 임대수익률 등을 상세히 조사해야 하며, 현장 답사를 통해 도로 현황 및 실제 점유 상태를 반드시 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.