나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9458 [1] 대구광역시 수성구 범물동 697-1 보성송정아파트 105동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 '범물중학교' 남동측 인근에 위치하는 '보성송정아파트' 105동 8층 803호 로서, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 바, 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

대상물건 단지내까지 차량의 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성 및 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상20층 중 8층 803호로서, (사용승인일 : 1995.09.13) 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바닥 : 바닥내장재 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

가) 아파트.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지 북서측으로 폭 약 12미터, 북동측 및 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(범물중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼덕유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9458 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범물동 697-1 보성송정아파트 105동 8층 803호

용도: 아파트

감정가: 329,000,000원

토지면적: 70.18㎡ (약 21.23평)

토지지분: 70.1843㎡ (약 21.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 134.92㎡ (약 40.81평)

건물지분: 134.92㎡ (약 40.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

특수물건정보: 유동화 물건

사용승인일: 1995년 9월 13일

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

대상 물건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 '범물중학교' 남동측 인근에 위치한 '보성송정아파트' 105동 8층 803호입니다.

주변 지역은 아파트 단지, 단독 주택, 근린 생활 시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통상황

대상 물건이 속한 단지 내로 차량의 출입이 용이하며, 간선 도로와의 접근성 또한 우수합니다.

단지 인근에 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (접수일자: 2022.03.16)

총 등기부 채권액: 1,122,867,665원

현재 등기부상 채권 총액은 감정가를 훨씬 상회하고 있습니다.

최선순위 근저당권(말소기준권리)보다 후순위의 가압류, 근저당, 임의경매 개시 결정 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 2.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금 합계가 0원이라도, 실제 점유자가 대항력을 갖춘 임차인인지 여부와 그 보증금 및 차임의 액수는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 미확인 시 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.아파트 정보

아파트명: 보성송정타운

주소: 대구광역시 수성구 범물동 697-1

건설년도: 1995년 9월 13일

총 동수: 5개 동

총 세대수: 499세대

해당 물건은 20층 중 8층에 위치하고 있습니다.

본건 물건의 건물면적(전용면적 추정): 134.92㎡ (약 40.81평)

총 주차 대수는 340대로, 세대당 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.

1.3. 2.최근 매매 정보 분석

제공된 최근 매매 정보는 전용면적 59.96㎡ (약 18.14평) 기준이며, 가격대는 11,800만원에서 16,800만원 사이에서 형성되어 있습니다.

이는 본 물건의 건물면적 134.92㎡ (약 40.81평)와는 상당한 차이가 있습니다.

본건 물건(134.92㎡)의 감정가는 329,000,000원이며, 이는 3.3058㎡당 약 243.8만원으로 산정된 것으로 보입니다.

59. 96㎡ 소형 평수의 최근 거래가격을 평당가로 환산하여 비교해 볼 때, 본건 물건의 감정가는 시장 시세를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 편의시설

단지 인근에 근린 생활 시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

(상세 편의시설 정보는 지도 검색 등을 통해 추가 확인 필요)

1.4. 2.교육시설

'범물중학교'가 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

'삼덕유치원' 또한 인근에 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.권리상 리스크

현재 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 초과하고 있으나, 이는 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 권리들입니다.

임대 관계 미상으로 인한 점유자 파악의 어려움은 현장 조사를 통해 반드시 해소해야 할 중요한 리스크 요소입니다.

1.5. 2.물리적/지역적 리스크

주변 지역은 주거 및 교육 시설 위주로 형성되어 있어, 혐오시설 등 물건 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

(주변 지도를 통한 추가적인 혐오시설 유무 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 범물동에 위치한 준신축 28년차 아파트로, 기본적인 입지 조건 및 생활 편의성은 양호합니다.

134. 92㎡(약 40.81평)의 중대형 평수에 해당하는 물건으로, 감정가는 최근 소형 평수 시세 대비 합리적으로 산정된 것으로 보입니다.

권리 관계는 명확하나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 잠재되어 있으므로 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 학군 및 생활 인프라를 갖춘 수성구 범물동의 중대형 아파트입니다.

감정가가 주변 시세를 고려하여 합리적으로 책정된 것으로 보이며, 향후 가격 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

(전용면적 59.96㎡ 기준) 2026년 3월 13,800만원, 5월 16,800만원, 6월 11,800만원 등 시세 변동 폭을 주시할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 물건의 감정가는 329,000,000원입니다.

최근 소형 평수(59.96㎡) 실거래가 및 본건 물건의 건물면적(134.92㎡)을 고려한 감정가 수준은 시세와 부합하는 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 현황 미상으로 인한 불확실성과 명도 과정의 변수를 고려하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 수준으로 고려하여, 263,200,000원 ~ 312,550,000원 범위 내에서 현장 조사 결과 및 본인의 투자 판단에 따라 결정하는 것을 권유합니다.

(실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.