나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9452 [1] 대구광역시 남구 봉덕동 1329 앞산보성 9동 4층508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 '경북여자상업고등학교' 서측 인근에 위치하는 '앞 산보성 9동 4층 508호(전용면적: 76.44㎡, 계단식)' 단위세대로서, 부근은 주택, 아파트 단지, 학교, 주변 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재한 등 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접근편의성 등으로 보아 대중교통여건을 감안한 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층건(9동, 사용승인일자: 84.06.25) 중 4층 508호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등. 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감. 바닥: 바닥내장재 및 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 북서측 하향경사지대 내 계단식으로 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 건(아파트 및 부속건물)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 서측으로 왕복2차선 포장도로, 북측으로 폭 약 12M, 동측으로 폭 약 8M 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-11-10)(앞산보성 재건축구역), 소 로1류(폭 10m~12m)(2024-12-10)(지적재조사사업 완료지구 도시계획선 정비 및 지형도면 작성)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-11-10)(앞산보성 지형도면 고시)(저촉), 중로3류 (폭 12m~15m)(2023-11-10)(앞산보성 지형도면고시중로 3-678)(저촉), 가축사육제한구역 (녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03- 30)(협성 경복중학교,협성 고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024- 09-04)(경북여자상업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경일여자중· 고등학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2024-09-04)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2023-11-10)<도시 및 주거환경정비 법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 폐문 및 이해관계인 부재로 본건 내부구조 및 설비, 마감상태는 외부관찰, 탐문 등에 의거 동류형의 표준적인 이용상황을 상정하여 개략적으로 평가하였으며, 건물구조변 경 및 내부하자 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없으므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

앞산보성재건축정비사업이 진행 중임(별지 사실조회회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

본 물건은 대구광역시 남구 봉덕동 1329번지, 앞산보성 9동 4층 508호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경9452(1)이며, 감정가는 158,000,000원입니다.

본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 54.45㎡(약 16.47평)이며, 토지 지분 면적도 54.44975350907224㎡(약 16.47평)입니다.

건물 면적(전용면적)은 76.44㎡(약 23.12평)이며, 건물 지분 면적 또한 76.44㎡입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

본 아파트는 1984년 6월 25일에 사용 승인된 건물로, 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

아파트 명칭은 앞산보성타운이며, 대구광역시 남구 삼정2길 99(봉덕동 1329번지)에 위치합니다.

해당 건물은 총 9개 동으로 이루어져 있으며, 해당 물건이 속한 9동은 5층 높이입니다.

아파트 단지 총 세대수는 360세대입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동에 소재하며, 경북여자상업고등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변은 주택, 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(앞산보성 재건축구역)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류, 소로2류, 중로3류에 저촉되는 도시계획선이 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경북여상, 협성경복중/고), 절대보호구역, 정비구역(재건축)으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건은 형식적 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2025년 9월 16일 접수된 김영복의 임의경매(채권액 98,900,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인 박지영이 존재하며, 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024년 3월 19일, 확정일자 2024년 2월 15일입니다.

등기부등본 상 을구 6번 주택임차권(박지영, 90,000,000원)이 있으며, 이는 말소기준권리보다 선순위입니다.

해당 임차권은 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계는 90,000,000원입니다.

3.3. 말소 기준 권리

갑7, 임의경매, 채권자 김영복, 권리금액 98,900,000원, 접수일자 2025-09-16.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건 주변은 주거지 위주로 형성되어 있으며, 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 및 상점이 발달된 형태입니다.

4.2. 최근 매매/임대 동향

최근 거래된 정보에 따르면, 유사 면적(49.95㎡) 기준 매매가는 2026년 4월 8,000만원에서 6월 10,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

전월세 거래는 2026년 1월 보증금 5,000만원, 월세 20만원부터 6월 보증금 500만원, 월세 50만원까지 다양한 조건으로 거래되었습니다.

본건의 전용면적(76.44㎡)은 최근 거래된 49.95㎡ 면적보다 크므로, 이를 감안한 시세 적용이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

교육시설로는 경북여자상업고등학교, 협성경복중학교, 협성고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

임차인 박지영의 보증금 90,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 총 매수 비용에 큰 영향을 미치므로 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 재건축 사업 불확실성

앞산보성재건축정비사업이 진행 중이나, 사업의 진행 속도, 완료 시점, 사업 방식 등에 따라 자산 가치 변동성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

1984년 사용 승인된 건물로, 노후화에 따른 리모델링 또는 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 내부 상태 확인 제한

폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 설비, 마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 외부 관찰 및 탐문에 의존하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 경매 진행 시 구체적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 재건축 가능성이 있는 대구광역시 남구 봉덕동 소재 아파트입니다.

형식적 경매 물건이며, 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 90,000,000원)이 존재하여 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 할 리스크가 있습니다.

또한, 건물이 노후화되었고 내부 상태 확인에 제약이 있었습니다.

재건축 사업 진행 상황과 임차인 인수 비용을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 사업 구역 내 위치하여 향후 개발 시 자산 가치 상승 기대.

* 넓은 전용면적(76.44㎡) 대비 감정가(158,000,000원)는 시장 상황에 따라 추가적인 가치 상승 여력 보유.

* 지역 내 무난한 교통 및 생활 편의시설 접근성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최근 유사 면적(49.95㎡) 매매가 평균 시세를 고려할 때, 본건(76.44㎡)의 시장 가치는 약 137,700,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 158,000,000원입니다.

이러한 부동산 자체 가치와 더불어, 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금 90,000,000원을 고려하여 총 지출 비용을 파악해야 합니다.

안전 마진 확보 및 경쟁 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 120,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

이는 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 약 210,000,000원에서 230,000,000원 내외가 될 수 있음을 의미합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 재건축 사업 진행 상황, 임차인과의 협상 가능성 등 추가적인 정보 확인 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.