나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1160 [1] 경상북도 영천시 화산면 연계리 453 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록3.4) 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수, 2025.10.21.자 화산면의 사실조회 회신에 따르면 원상회복 가능성 있음. 별지 회보서 참조)
일부 제시외건물(ㄷ~ㅁ)은 목록 1,3 및 인접필지(연계리 451) 양 지상에 소재함
목록2)도로명주소 "굴견길 36"은 없는 주소고, 실제로는 "굴견길 96"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1160 (1)

소재지: 경상북도 영천시 화산면 연계리 453 (실제 도로명 주소: 굴견길 96)

용도: 단독주택

감정가: 232,480,000원

토지면적: 1874.31㎡ (약 567평)

건물면적: 170.68㎡ (약 51.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화산농업협동조합 (으로 추정)

2. 입지조건

해당 물건은 경상북도 영천시 화산면 연계리에 위치하고 있습니다. 화산면은 영천시 북쪽에 위치하며, 농업이 발달한 지역으로 마늘, 복숭아 등 다양한 소득 작물과 축산업이 복합적으로 이루어지는 영농 단지입니다. 연계리는 화산면 내 15개 마을 중 하나로, 행정적으로는 연계1리, 연계2리로 구성되어 있습니다. 주변 환경은 전형적인 농촌 지역의 특성을 가지고 있으며, 교통망은 영천시 내 다른 지역과의 접근성을 제공합니다.

3. 권리분석

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부등본 상 권리 분석 결과, 모든 권리가 말소될 예정으로 보입니다. 말소기준권리인 화산농업협동조합의 근저당권(접수일자 2014-02-28)보다 후순위 권리들은 모두 말소 대상입니다. 토지 등기부 요약에 따르면 을1, 을2, 을3(근저당권, 지상권설정) 및 갑10(임의경매) 등이 말소 예정이며, 갑8, 갑12, 갑13, 갑14(소유권이전, 가압류) 역시 말소될 것으로 보입니다. 건물 등기부 요약에서도 유사하게 을1, 을2(근저당권), 갑7(임의경매), 갑9, 갑10, 갑11(가압류) 등이 말소 예정이며, 갑5, 갑5-1(소유권이전, 소유권경정) 역시 말소될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황에서는 정연춘 씨가 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있으며, 전입일자는 2022년 8월 26일입니다. 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

총 등기부채권 총액은 266,021,508원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농업이 주를 이루는 화산면 연계리에 소재하여, 일반적인 상업 지역과는 거리가 있습니다. 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 마을의 형태를 띨 것으로 예상됩니다. 따라서 상업적 가치보다는 전원생활이나 농업 관련 활동에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

영천시 화산면은 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 면 소재지에는 행정복지센터, 농협, 우체국 등이 있으며, 기본적인 생활에 필요한 마트나 병원 등도 일정 범위 내에서 접근 가능할 것으로 보입니다. 교육 기관으로는 화산초등학교 등이 있습니다. 교통은 영천 시내 및 인근 도시로 연결되는 지방도로망을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 해당 물건 소재지는 농지법상 농지 취득 자격 증명이 필요한 지역일 가능성이 높습니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 해당 자격증명 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다. 또한, 일부 제시외 건물이 인접 필지 및 목록 1, 3 지상에 소재하여 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 제시외 건물: 별지 회신에 따르면 일부 제시외 건물(ㄷ~ㅁ)은 원상회복 가능성이 있으며, 이는 추가적인 비용 발생 또는 철거의 의무로 이어질 수 있습니다. 또한, 일부 제시외 건물은 인접 필지(연계리 451) 지상에도 소재하고 있어 경계 문제 및 소유권 분쟁 가능성이 있습니다.

* 주소 오류: 목록 2의 도로명주소 "굴견길 36"은 존재하지 않으며, 실제 주소는 "굴견길 96"입니다. 이는 등기부등본이나 건축물대장 등과의 혼동을 야기할 수 있으므로, 정확한 주소 확인이 필요합니다.

* 건축물 현황: 건축물 표제부 정보에 따르면, 건물은 경량철골구조의 단독주택으로, 2015년 4월 14일 사용승인되었습니다. 샌드위치 판넬 지붕으로 되어 있으며, 부속건축물(창고 등) 면적이 74.24㎡ 별도 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시 화산면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지를 보유하고 있습니다. 권리 관계는 말소 예정으로 깔끔하여 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물 관련 문제, 도로명 주소 오류 등 주의해야 할 사항들이 존재합니다. 특히 농지 취득 자격 여부와 제시외 건물로 인한 원상회복 또는 철거 관련 문제는 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지: 약 567평에 달하는 넓은 토지는 전원주택 건축, 주말농장 활용, 또는 농업을 목적으로 하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 정리된 권리관계: 모든 권리가 말소될 예정이므로, 복잡한 권리 승계 부담 없이 입찰할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 개발 호재나 지역 활성화 정책에 따라 향후 토지 가치가 상승할 가능성을 배제할 수 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 232,480,000원입니다. 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

* 토지의 공시지가 및 주변 실거래가: 검색 결과, 영천시 화산면 연계리 인근 토지의 표준 공시지가는 30,500원/㎡ 수준으로 나타나며, 이는 해당 물건의 토지 가치 산정에 참고될 수 있습니다.

* 건축물 상태 및 활용 가치: 제시외 건물의 존재와 원상회복 가능성 등은 건축물의 실질적인 활용 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 농지 취득 관련 비용 및 절차: 농지 취득 자격 증명 발급 및 관련 행정 절차에 소요되는 시간과 비용을 고려해야 합니다.

* 주변 시세: 현재 제공된 정보만으로는 주변의 유사 단독주택이나 토지의 정확한 시세 분석이 어렵습니다. 따라서 실제 현장 방문을 통한 건물 및 토지의 상태 확인, 그리고 인근 부동산 중개업소 등을 통한 상세한 시세 조사가 필수적입니다.

이러한 요소들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 결정될 수 있습니다. 즉, 약 185,984,000원에서 232,480,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 특히 농지 취득의 용이성 및 제시외 건물 관련 리스크 해소 방안을 구체적으로 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.