나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9416 [1] 대구광역시 북구 국우동 1142 힐스테이트데시앙도남1단지 119동 지1층비116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 북구 국우동 소재 국우초등학교 남서측 인근에 위치하는 힐스테이트데시앙도남1단지 제119동 제지1층 제비116호 단위세대(구분상가)로서, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설, 일반주택지 등으로 형성되어 있으며 기타생활 편익시설 등의 접근성 등으로 보아 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 제차량출입 가능하며, 대중교통시설등의 접근성, 이용상황 등으로 보아, 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

일련번호 (가)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층건 중 제지1층 제B116호로서, -외벽: 화강석 및 대리석타일 등 마감 -내벽: 몰탈페인팅, 일부타일 등 마감, -바닥: 아스타일 등 마감, -창호: 샤시창호임.

이용상태

일련번호 (가)"근린생활시설" 으로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급·배수시설, 소화전설비 등 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대의 세장형에 가까운 토지로서, '근린생활시설 및 공동주택 건부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(지구단위계획구역), 중로1류(폭 20m~25m) (도남지구계획변경7차)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(도남지구계획7차변경)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(국우초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구국제고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(유치원(도남지구)2016-04-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대구국제고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재:국우동탱자나무)<대구광역시문화재보호조례>,

공부와의 차이

본건은 공부상 '지1층'으로 등재되어 있으나 단지전체기준 남측하향 경사지대의 토지로서, 실제 주출입구인 남측도로에 대비 '지상1층' 에 소재하는 바 경매진행시 참조하시기 바람니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 점유자측의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 단위세대의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

물건 비고

공부상 지1층으로 등재되어 있으나 주출입구인 남측도로에 대비 ‘지상1층’소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9416 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 국우동 1142 힐스테이트데시앙도남1단지 119동 지1층비116호

* 용도: 제1종근린생활시설 (소매점)

* 감정가: 347,000,000원

* 토지면적: 15.91㎡ (약 4.81평)

* 건물면적: 40.64㎡ (약 12.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 칠곡농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 북구 국우동에 위치한 힐스테이트데시앙도남1단지 내 상가입니다. 국우초등학교에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변환경: 단지는 아파트단지, 근린생활시설, 일반주택지 등으로 형성되어 있으며, 다양한 생활 편익시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 교통: 단지 남측으로 약 20미터, 서측으로 약 15미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다. 대중교통 시설의 접근성 또한 보통 수준입니다.

* 토지: 물건이 속한 토지는 남동측 하향의 완경사지에 위치한 세장형에 가까운 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(20-25m) 및 중로2류(15-20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 국우초등학교 및 대구국제고등학교 등의 상대보호구역, 대구국제고등학교 절대보호구역, 국우동탱자나무를 포함하는 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 14일 접수된 칠곡농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 소멸예정권리: 말소기준권리보다 늦게 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑3), 계룡건설산업의 가압류(갑4), 칠곡농업협동조합의 임의경매(갑5) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수주의권리: 현재 파악된 내용으로는 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 본 건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악되었으며, 임대관계는 미상입니다. 점유자 부재 및 잠금장치로 인해 내부 상태 확인에 제약이 있었습니다.

1.3. 상권분석

* 주요 업종: 해당 호실은 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다.

* 배후 수요: 힐스테이트데시앙도남1단지 내 상가로서, 단지 내 거주민을 대상으로 한 기본적인 고정 수요를 확보하고 있습니다.

* 주변 상권: 인근 아파트 단지 및 주택가의 소비 수요를 기반으로 형성된 생활권 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 국우초등학교 남서측 인근에 위치하며, 단지 내 및 주변에 다양한 생활 편익시설이 분포하고 있어 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 국우초등학교, 대구국제고등학교, 유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 단, 일부 보호구역으로 지정되어 있어 특정 업종 제한 등은 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와 실질의 층수 차이: 공부상 '지하 1층'으로 등재되어 있으나, 주출입구인 남측 도로 대비 '지상 1층'에 위치한다는 점은 투자 시 반드시 인지해야 할 사항입니다. 이는 실제 이용 가치 및 향후 거래 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 불분명하고, 점유자 파악 및 내부 구조 확인이 어려워 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (보증금 인수액은 없으나, 점유 관련 이슈 주의)

* 토지이용계획 관련 제한: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 학교 보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경이나 신규 사업 추진 시 관련 법규에 따른 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 정보 및 주변 환경으로 미루어 볼 때, 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 북구의 신축 아파트 단지 내에 위치한 근린상가로, 권리 관계가 매우 깨끗하여 안전한 투자가 가능한 물건입니다. 아파트 단지의 고정 수요와 실질적인 1층에 위치한다는 점은 긍정적인 요인입니다. 다만, 공부상 층수와 실제 층수의 차이, 임대차 관계의 불확실성 등은 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 하자 없음: 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 권리를 그대로 승계하는 위험이 없습니다.

* 풍부한 배후 수요: 힐스테이트데시앙도남1단지 아파트 입주민을 대상으로 한 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 실질적인 1층 접근성: 공부상 지하 1층이나 실제로는 지상 1층에 해당하여 일반 상가와 유사한 접근성을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 347,000,000원

* 예상 입찰가 산정: 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 현장 방문을 통한 상권 분석, 임대 시세 조사, 인근 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 다만, 권리상 안전하고 단지 내 상가라는 점을 감안할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.