나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9419 [1] 대구광역시 수성구 신매동 246 신매우방타운 101동 4층417호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 '대구매호초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 박공지붕 지하1층, 지상20층 건 중 제4층 제417호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥 : 바닥재 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시조 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 5~6미터, 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(매호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<대구광역시문화재보호조례> (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

대구지방법원 2025타경9419 (1)

소재지

대구광역시 수성구 신매동 246 신매우방타운 101동 4층417호

용도

아파트

감정가

182,000,000원

토지면적

38. 01㎡ (약 11.50평)

건물면적

59. 98㎡ (약 18.14평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

현대캐피탈 (임의경매 개시)

2. 입지조건

본건은 대구광역시 수성구 신매동에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

대구매호초등학교 북동측 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

단지 내 차량 출입이 가능하며, 주변 도로 상황은 동측으로 노폭 약 5~6미터, 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 매호초등학교 관련 상대보호구역 및 절대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

별도 외부 지도 검색 결과, 해당 지역은 주거 밀집 지역으로 아파트 단지와 학교, 공원 등이 인접해 있으며, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 3월 20일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(171,600,000원)입니다.

이 기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 소유권 이전 내역은 다음과 같습니다.

- 1998년 3월 25일: 이명옥 소유권 이전

- 2011년 2월 7일: 정원호 소유권 이전

- 2015년 1월 22일: 임정목 매매 소유권 이전

채권자(현대캐피탈)에 의한 임의경매 개시 결정(2025타경9419)이 등기되어 있습니다.

또한, 서울보증보험주식회사의 가압류(9,661,000원)도 등기되어 있었으나, 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 현재로서는 확인되지 않습니다.

등기부채권 총액은 181,261,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신매동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집된 대표적인 주거 지역입니다.

단지 주변으로 대구매호초등학교 등 교육 시설이 자리하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

아파트 단지 내 상가 및 주변 상권에는 마트, 병원, 학원, 식당 등 일상생활에 필요한 서비스 시설들이 갖추어져 있어 주거 만족도가 높은 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

아파트명: 신매우방타운

주소: 대구광역시 수성구 신매동 246

사용승인일: 1997년 11월 25일

총 동수: 1개동

총 세대수: 221세대

최고층: 20층 (본건 4층)

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 박공지붕, 지하 1층, 지상 20층

단위 세대 면적: 전용면적 59.98㎡ (약 18.14평)

내부 마감은 벽지 및 일부 타일 등 마감되어 있으며, 창호는 새시조입니다.

설비로는 위생, 급배수, 도시가스 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

주차는 총 90대 (지상 4대, 지하 6대) 수용 가능하며, 전기차 충전기(지하) 5대 설치되어 있습니다.

최근 실거래가 정보 분석:

- 2026년 3월 27일, 59.98㎡ 면적의 1층 세대가 148,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 2월 9일, 35.7㎡ 면적의 7층 세대가 92,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 2월 7일, 84.93㎡ 면적의 15층 세대가 235,000,000원에 거래되었습니다.

본건과 동일한 면적인 59.98㎡ 세대의 최근 거래가는 148,000,000원입니다.

최근 전월세 정보 분석:

- 35.7㎡ 면적의 경우, 보증금 500만원에 월세 40~42만원, 또는 보증금 1,000만원에 월세 35만원 수준의 거래가 있었습니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 명도 저항의 가능성은 없는지 현장 확인이 필요합니다.

본건은 대구매호초등학교의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 학교 환경 보호와 관련된 법규 적용 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

감정가(182,000,000원)가 최근 실거래가(59.98㎡ 기준 148,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구의 중심 주거 지역에 위치한 신매우방타운 아파트로, 학군과 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

부동산 임의경매 절차를 통해 시세보다 유리한 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 존재하며, 임대 관계 미상 등 명도 관련 사항은 입찰 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

수성구의 우수한 학군 및 생활 인프라를 누릴 수 있는 입지입니다.

본건과 동일 면적의 최근 실거래가(148,000,000원)를 고려할 때, 경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

신매우방타운은 꾸준한 수요가 있는 아파트 단지로, 장기적인 관점에서 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 최근 거래 사례를 분석한 결과, 동일 면적(59.98㎡)의 직전 거래가는 148,000,000원입니다.

감정가(182,000,000원)가 최근 시세보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 보수적으로는 직전 거래가 이상, 경쟁을 고려하여 약간 상향된 금액으로 입찰가를 제시할 수 있습니다.

현 시세 및 거래 사례를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 155,000,000원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.