나이스옥션 법원경매 천안 2025타경746 [1] 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 340-15 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 소재 "도림교차로(34번국도)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 이루어진 국도주변농촌지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상이 속한 다세대주택단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 3층 301호로서 (사용승인일: 2019.05.24) 외벽: 석재 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호입니다.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 현관, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 가스(LPG)공급설비, 승강기설비(현재 운행중단) 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지를 평탄조성한 다세대주택건부지입니다.

인접 도로상태등

대상단지의 동측으로 폭 6~7미터의 포장도로를 접하여 간선도로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(입장면10(일반형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로 부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상입니다. 나. 대상건물의 공부상 표시는 1동이나 현황은 101동으로 표시되어 있습니다. 다. 대상단지는 공급시설과 엘리베이터 운행에 일부문제가 있는 것으로 탐문되었으니 이해관계인은 이를 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 공부상 '1동'이나, 현황상 '101동'임.
2. 엘리베이터 운행 및 공급시설 등에 문제가 있는 것으로 판단되므로 확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경746 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 340-15 1동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 182,000,000원

토지면적: 94.52㎡ (약 28.62평)

건물면적: 72.15㎡ (약 21.82평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 301호

사용승인일: 2019년 05월 24일

1.1. 입지조건

주위환경:

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 소재 "도림교차로(34번국도)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 이루어진 국도변 농촌지역입니다.

교통상황:

대상 건물이 속한 다세대주택단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.

인접 도로상태:

대상 단지의 동측으로 폭 6~7미터의 포장도로를 접하여 간선도로와 연계됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2022년 06월 14일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을1, 채권금액 66,550,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없습니다.

인수되는 보증금:

0원. 임차인 현황상 인수할 보증금은 없습니다.

등기사항 요약:

* 소유권 이전 (갑5, 갑7): 2019년 09월 03일 및 2022년 06월 14일 소유권이전 등기가 경료되었습니다.

* 근저당권 (을1, 말소): 2022년 06월 14일 농협은행 근저당권이 설정되었으나, 말소기준권리로 매각으로 소멸됩니다.

* 가압류 (갑8, 말소): 2024년 12월 23일 농협은행의 가압류가 설정되었으나, 매각으로 소멸됩니다.

* 임의경매 (갑9, 말소): 2025년 10월 01일 농협은행의 임의경매개시결정 (2025타경746) 등기가 말소기준권리보다 후순위이나, 해당 경매 개시 결정 자체가 본건 경매이므로 소멸됩니다.

임차인 현황:

임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. (주의: 임대관계 미상이라도 실제 점유자가 있을 수 있으므로 현장 확인 및 명도를 철저히 해야 합니다.)

1.3. 상권분석

주변 개발 현황:

해당 물건은 공장, 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 국도변 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

생활 편의시설 접근성:

주변에 근린생활시설이 산재해 있으나, 대규모 상업 및 문화시설은 원거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하며, 생활 편의를 위한 근린생활시설이 일부 존재합니다.

교육시설:

가까운 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 번호 불일치:

공부상 건물 표시는 '1동'이나, 현황상으로는 '101동'으로 표기되어 있어 공부와 현황이 일치하지 않습니다. 이는 추후 등기 정정 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

시설 하자 가능성:

엘리베이터 운행 및 공급시설 등에 문제가 있을 것으로 판단되어 확인이 필요합니다. 이러한 부분은 수리 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

임대관계 미상:

실제 임대차 관계 및 보증금, 월세 등이 파악되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

혐오시설 유무:

주변 환경 분석 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공장지대 및 국도변에 위치하여 소음이나 환경적 요인은 고려해볼 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 감정가는 1억 8천 2백만원입니다. 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 예정이며 인수되는 권리는 없습니다. 그러나 공부상 동 표시와 현황이 다르고, 엘리베이터 및 공급시설에 대한 하자 가능성이 제기된 점은 투자 결정 시 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다. 임대차 관계가 불분명한 점도 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 준공)인 다세대주택으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 등기부상 권리관계가 복잡하지 않고, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보는 '대영빌라' (구분건물, 1993년식, 169-5번지)에 대한 것으로, 본건(다세대주택, 2019년식, 340-15번지)과는 건물 연식, 물건 종류, 지번이 상이하여 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 해당 빌라의 거래가는 4,500만원에서 4,700만원 수준으로, 본건의 감정가(1억 8,200만원)와 큰 차이를 보입니다. 이는 두 물건 간의 가격 형성 요인이 크게 다르기 때문으로 판단됩니다.

감정가 및 리스크 고려:

본건의 감정가는 1억 8,200만원입니다. 물건의 신축 연식과 입지 조건 등을 고려한 것으로 보이나, 공부와 현황의 불일치, 엘리베이터 및 공급시설 하자 가능성, 미상 임대관계 등의 리스크를 감안해야 합니다.

예상 입찰가 범위:

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 1억 8,200만원을 기준으로 하되, 잠재적 리스크 해소를 위한 비용 및 명도 비용 등을 감안하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 예상 입찰가는 1억 5000만원에서 1억 7000만원 사이에서 검토하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.