나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12487 [1] 충청남도 아산시 신창면 남성리 840 아산코아루에듀파크아파트 105동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 남성리 840 소재 '신창중학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 중소규모공장, 자연림, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 진출입 용이하고, 인근 도로(온촌대로)변에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 중 13층 1301호(건축물대장상 사용승인일 2009. 1. 30.)로서, - 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: PVC 이중창호임.

이용상태

아파트 1세대(방3, 주방/식당, 거실, 욕실/화장실2, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지를 평탄 조성한 광평수의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

- 아파트단지의 북측으로 폭 약 25m 정도의 대로(온천대로)와 접하며 단지내 도로와 연결되어 있음. - 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

- 남성리 840, 841, 842 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)((가칭)천우물초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> - 남성리 843 :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> - 남성리 844 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> - 남성리 598-51 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)((가칭)천우물초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 영농여건불리농지

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의거하여 기재함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12487 (1)

소재지: 충청남도 아산시 신창면 남성리 840 아산코아루에듀파크아파트 105동 13층 1301호

용도: 아파트

감정가: 181,000,000원

토지면적: 77.89㎡ (약 23.57평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 '신창중학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 중소규모공장, 자연림, 농경지 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 도로(온천대로)변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

도로상태: 아파트 단지의 북측으로 폭 약 25m의 대로(온천대로)와 접해 있으며, 단지 내 도로와 연결되어 있어 차량 통행이 원활합니다. 도로 관리 상태는 양호합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 일부 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. (단, 아래 '집합건물 등기부 요약' 참조)

임차인 현황:

* KIMANDREYVLADISLAVOVICH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-02, 대항력 없음.

* KIMIRINAEDUARDOVNA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-02, 대항력 없음.

* KIMLARISAVLADIMIROVNA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-02, 대항력 없음.

* KIMMIYAANDREEVNA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-02, 대항력 없음.

* TSOYDMITRIYSERGEEVICH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-02, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-23, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

주의: 모든 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

집합건물 등기부 요약:

말소기준권리: 2021년 7월 16일 접수된 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권(120,000,000원)으로, 해당 권리보다 후순위인 을구의 모든 근저당 및 가압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 권리:

갑7 (2026-01-02 접수): 윤관중 명의의 소유권이전청구권가등기. 본 가등기는 말소 예정 목록에 포함되어 있지 않아, 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높으며, 이는 중대한 권리 인수 위험 요소입니다.

그 외 갑구의 가압류 및 임의경매 개시 결정은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 211,484,276원

1.3. 상권분석

단지 규모: 총 700세대로 구성된 아산코아루에듀파크 아파트 단지 내에 위치합니다.

주변 상업시설: 단지 인근에 근린생활시설이 분포하고 있으나, 중소규모 공장 및 농경지가 혼재된 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 편의 시설 위주의 상권을 형성하고 있을 것으로 보입니다.

아파트 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 단지 내 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육환경: '신창중학교'가 북동측 근거리에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. (추후 (가칭)천우물초등학교 예정으로 상대보호구역 지정됨).

주거편의: 아파트 단지 내 복리 시설 외에, 인근에 버스정류장이 있어 교통 이용이 편리합니다. 주위의 자연림 및 농경지 환경은 일부 쾌적함을 제공할 수 있으나, 중소규모 공장과의 혼재는 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

주차: 아파트 단지 내 지상 3대, 지하 26대, 총 211대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

소유권이전청구권가등기 인수: 등기부 등본상 갑7로 기재된 윤관중 명의의 소유권이전청구권가등기(2026-01-02 접수)는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 가능성이 높습니다. 이 가등기가 본등기로 실행될 경우, 낙찰자는 소유권을 상실할 수 있는 매우 심각한 위험이 존재합니다.

주변 환경 혼재: 아파트 단지 주변에 중소규모 공장 및 농경지가 혼재되어 있어, 소음, 악취 등의 환경적 요인이 주거 쾌적성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

건축물 노후화: 2009년에 사용 승인된 건물로, 약 17년 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 인근에 명확한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 중소규모 공장이 혼재되어 있어 입지 조건에 따라 민감하게 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 충청남도 아산시 신창면 아산코아루에듀파크 아파트 105동 1301호로, 표준적인 아파트 구조와 입지 조건을 갖추고 있으나, 등기부상 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기가 존재하여 낙찰 시 소유권 상실 위험이 매우 높은 것으로 판단됩니다. 권리분석상 최고 위험 요소인 가등기 문제를 해결할 수 있는 방안이 없다면, 사실상 투자가 불가한 물건으로 보입니다.

1.7. 투자포인트

권리상 문제(가등기)가 명확하게 해결될 경우, 현재 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성은 존재합니다.

아파트 자체의 일반적인 주거 가치 및 지역 시세 변동성에 기대를 걸 수 있습니다.

차량 접근성 및 주변 학교와의 근접성은 긍정적입니다.

1.8. 예상입찰가

최근 시세 분석:

본건과 동일 평형(전용면적 약 84.99㎡)의 아산코아루에듀파크 아파트 매매 사례는 2026년 5월 17,000만원, 2026년 7월 17,500만원 수준에서 거래되었습니다.

감정가: 181,000,000원

예상 입찰가 산정:

본건은 등기부상 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기라는 매우 치명적인 권리 인수 위험이 존재합니다. 이로 인해 일반적인 시세 또는 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 매우 어렵습니다.

가등기 관련 법적 문제 해결에 대한 확실한 방안이 없는 경우, 투자는 권장되지 않으며, 불가피하게 입찰을 고려한다면 해당 위험을 감수할 수 있는 매우 낮은 수준으로 산정해야 합니다.

권리상 위험을 감안하여, 시장 가격(17,000만원 ~ 17,500만원)보다 현저히 낮은 금액으로, 예를 들어 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서, 가등기 위험 부담을 상쇄할 수 있는 수준으로 신중하게 결정해야 합니다. 실제 입찰 시에는 법률 전문가와 반드시 상담하시기를 권고합니다.

인수할 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 차감할 금액은 없습니다.

전용면적은 84.99㎡ (약 25.71평)이며, 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나 일반적으로 전용면적보다 넓게 책정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.