나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20519 [1] 충청남도 논산시 연산면 송정리 34 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키감정 · 평가일 2025.10.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호2~7)토지는 충청남도 논산시 연산면 송정리 소재 "송정교" 동측 인근에 위치하며 기호8)토지는 충청남도 논산시 연산면 송정리 소재 "송정교" 서측 인근에 위치하고, 본건 주위는 농가주택, 마을인근의 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경 보통 시됨.

교통상황

본건 및 그 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 제반 교통수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

"Ⅰ.2.가 1)토지(공시된 개별지가" 란 참조

인접 도로상태

"Ⅰ.2.가 1)토지(공시된 개별지가" 란 참조

토지이용계획 및 제한상태

기호2,3,4): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-06-20)(주거형), 가축사육제한구역(2025 -07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원) <군사기지 및 군사시설 보호법> 기호5,7): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-06-20)(주거형), 가축사육제한구역(2025 -07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법> 기호6): 농림지역 , 보전관리지역 , 도로(저촉), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 접도구역<도로법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지 <산지관리법> 기호8): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경 보존지역<충청남도지정문화재보호조례>

제시목록 외의 물건

"사진용지" 및 "건물개황도"참조

공부와의 차이

별무함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 "사진용지" 및 "건물개황도" 와 같이 제시외 건물 및 제시외수목, 분묘 등이 소재하는 바 개략적인 실측에 의거 사정평가하였으며, 이로 인하여 소유권행사에 제한받는 경우의 가격을 "토지건물감정명세표"의 "비고"란에 병기하였으니 경매진행시 참고 바람. 본건의 임야 중 기호7)소재 분묘외에는 외관상 분묘가 소재하지 않는 것으로 사료되나, 수목에 가리워진 분묘가 있을 수 있으니 주의하시기 바라며, 본건 임야 지상에 생육하는 자연생 수목은 거래의 관행을 고려하여 토지에 포함 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1):적벽돌조 슬래브지붕 단층건 (사용승인일: 1995) 외벽: 적벽돌쌓기 및 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호: 샷시 및 유리 창호임

이용상태

단독주택

설비내역

기본적인 위생설비, 급탕설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

"사진용지" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 폐문 부재로 내부확인이 불가하였으나, 공부자료에 근거하여 탐문된 제반 자료를 고려하여 평가하였는바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니 경매 진행시 참고 바람.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함
- 목록 2.의 제시외 건물 중 ㉤,㉥,㉦,㉧,㉨은 매각에서 제외(감정평가서 참고),매각에서 제외하는 지상 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명, 최저매각가격은 제시외 건물의 제외로 인한 제한받는 금액임
- 목록 3.은 농지취득자격증명 필요(증명서 매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 몰수, 원상회복명령 가능성 있으므로 매수 신청 전 행정관서에 반드시 확인 필요)
- 목록 2.은 목록 3. 일부 및 목록 4.와 일단지로 사용 중이고 현황 '도로, 창고부지, 타인소유 주거용건부지'으로 이용중, 목록 3. 현황 '묵전' 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 논산지원 2025타경20519 (1)

* 소재지: 충청남도 논산시 연산면 송정리 34

* 용도: 단독주택 (농가주택)

* 감정가: 1,019,808,000원

* 최저매각가격: (정보 없음, 감정가 참고)

* 토지 면적: 6,045.00㎡ (약 1,828.8평)

* 건물 면적: 84.60㎡ (약 25.6평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건 토지는 충청남도 논산시 연산면 송정리에 위치하며, 인근은 농가주택, 임야, 농경지가 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 일부 토지는 준보전산지, 임업용산지, 도로저촉, 접도구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (연산농업협동조합, 1996-01-09)

* 등기부채권 총액: 394,955,986원

* 매각으로 인한 소멸: 등기부상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김문택)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 성 (성영옥)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-30

* 대항력: 없음

* 특이사항:

* 농지취득자격증명 필요: 목록 3.에 해당하는 토지는 농지이므로, 매수인은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 몰수 및 원상회복 명령이 내려질 수 있습니다.

* 법정지상권 및 분묘기지권: 물건에 법정지상권 및 분묘기지권이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 특히, 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명확하므로 주의가 필요합니다. 분묘기지권은 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리로, 분묘의 존재 시 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물 일부 제외: 목록 2.의 제시외 건물 중 일부(㉤,㉥,㉦,㉧,㉨)는 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 최저매각가격에 변동이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농업지역에 위치하며, 인근에 농가주택과 농경지가 분포하고 있습니다. 지역 내 소규모 상업시설이나 편의시설은 제한적일 수 있습니다. 상권보다는 전원생활 또는 농업 관련 목적에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 논산시 연산면 지역은 역사문화 유적(황산성, 개태사, 돈암서원 등)이 풍부하며, 농촌 지역 특성상 조용하고 한적한 생활이 가능합니다. 대전이나 계룡시와 비교적 가까운 거리에 있어 접근성이 양호한 편입니다.

* 교통: 인근 공도에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육/의료: 구체적인 정보는 없으나, 연산면 내 또는 인근 지역의 공공기관 및 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미확보 시 낙찰 무효 및 매수보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 법정지상권 및 분묘기지권으로 인한 법적 분쟁 및 소유권 행사 제한 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 중 일부가 매각에서 제외되어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제2구역에 해당하여 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 내부 확인이 폐문 부재로 인해 불가능하여 실제 상태와 다를 수 있습니다.

* 농촌 지역 특성상 환금성이 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 넓은 토지를 활용한 전원생활, 귀농·귀촌, 또는 농업 경영을 목적으로 하는 경우 잠재력이 있는 물건입니다.

* 다만, 농지취득자격증명 필수, 법정지상권 및 분묘기지권 관련 불확실성, 일부 제시외 건물 제외 등 복잡한 권리관계와 이용 제한 요소를 반드시 사전에 충분히 검토해야 합니다.

* 전반적으로 취득에 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지를 감정가 수준에서 취득할 수 있는 기회로, 토지 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 전원생활, 주말농장, 혹은 귀농·귀촌 부지로의 활용 가치가 높습니다.

* 용도지역 및 주변 환경 변화에 따른 토지 이용 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,019,808,000원

* 등기부채권 총액: 394,955,986원

* 인수할 보증금: 0원

* 본 물건은 넓은 면적의 토지를 포함하고 있으나, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 및 분묘기지권 등 여러 제한사항이 존재합니다. 또한, 제시외 건물 일부 제외로 인한 가치 변동 가능성도 고려해야 합니다.

* 현 시세 및 물건의 복합적인 권리 관계를 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 85% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 이는 희망적인 낙찰가 범위이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 법률적 검토, 유사 물건 낙찰 사례 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 7억 1천만원 ~ 8억 6천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.