나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1187 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 3층311호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재, ‘내포신도시’내에 위치하며 부근은 내포신도시 소재 근린생활시설, 아파트단지, 공공시설등으로 형성되어 있어 제반 입지환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 및 지상7층 건으로 - 외벽: 화강석,외장강화유리 등 붙임. - 내벽: 페인트및 인테리어마감. - 창호: 샤시창호.

이용상태

공부상 의원이나 현황 공실상태임.

설비내역

승강기설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 방범설비, 주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 구분건물용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측및 동측으로 중로및 대로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m)(접함),중로1류(폭20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 도청이전신도시 개발예정지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 사용승인일: 2017.07.31.

물건 비고

-공부상 의원이나 현황은 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경1187 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 3층311호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 위락시설)

* 감정가: 383,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 32.23㎡ (약 9.75평)

* 토지지분: 32.225㎡ (약 9.75평)

* 건물면적: 139.75㎡ (약 42.27평)

* 건물지분: 139.755㎡ (약 42.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 금마농업협동조합 (본건 경매 신청 채권자)

* 건물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 2층, 지상 7층 (본건 3층)

* 사용승인일: 2017년 07월 31일

* 기타사항: 공부상 의원이나 현황은 공실 상태임.

* 건물 외관 및 설비

* 외벽: 화강석, 외장강화유리 등 마감

* 내벽: 페인트 및 인테리어 마감

* 창호: 샤시 창호

* 설비: 승강기설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 방범설비, 주차장 등.

2. 입지조건

* 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북측 및 동측으로 중로 및 대로에 접해 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 주변 환경 및 개발 계획

* 본건은 '내포신도시' 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 공공시설 등으로 형성되어 있어 입지 환경이 보통 수준입니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로 및 중로에 접하고 있습니다.

* 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

* 본건 건물은 집합건물로, 등기부상 다수의 권리 변동이 있었습니다.

* 말소기준권리: 2017년 09월 07일 접수된 금마농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 인해 본건 건물 및 토지에 설정된 등기부상 권리들은 대부분 말소될 예정입니다 (을1, 갑8, 갑9 등).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 인수할 임차인 보증금이 없어 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

* 내포신도시는 충남의 행정 중심 복합도시로 조성되었으나, 인구 증가 대비 상업시설 공실률이 높은 것으로 파악됩니다.

* 평일 유동인구 중심의 상권 특성을 가지며, 주말 및 저녁 시간대에는 유동인구가 감소하는 경향이 있습니다.

* 충남도 및 관련 지자체에서 상권 활성화를 위한 다양한 방안을 추진 중에 있습니다.

* 현재 공실 상태

* 본건은 공부상 '의원' 용도이나, 현황은 공실 상태입니다.

* 인근 상가들의 높은 공실률은 지역 상권의 어려움을 방증합니다.

* 주변 상권

* 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 공공시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 내포신도시의 지속적인 인구 증가 전망에도 불구하고, 상권 활성화는 주요 과제로 남아있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

* 내포신도시는 근린생활시설, 아파트 단지, 공공시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

* 다만, 대형 종합병원, 문화·여가시설 등은 부족하다는 지적이 있습니다.

* 공공시설

* 충남도청을 비롯한 다수의 공공기관이 입주해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 장기화 가능성

* 현재 건물이 공실 상태이며, 내포신도시 전체 상권의 높은 공실률 추세를 고려할 때 공실이 장기화될 위험이 있습니다.

* 향후 임차인 확보 및 안정적인 수익 창출을 위해서는 적극적인 상권 분석 및 마케팅 전략이 요구됩니다.

* 쓰레기 자동집하시설 관련 문제 (간접적 영향)

* 내포신도시 내 쓰레기 자동집하시설의 운영 및 유지보수 관련 지자체 간 갈등 및 막대한 수리비 문제가 이슈화되고 있으나, 이는 본 건물의 직접적인 리스크 요인은 아닙니다.

* 혐오시설 관련

* 주변 지역에 잠재적인 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 내포신도시 중심상업지역 내에 위치한 근린상가로, 대로변에 인접하여 접근성이 양호한 편입니다. 건물은 비교적 신축(2017년 사용승인)이며, 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계 또한 명확합니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 내포신도시 전체 상권이 침체되어 높은 공실률을 보이고 있다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 향후 내포신도시의 상권 활성화 및 인구 증가 추이를 주의 깊게 지켜볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 내포신도시 중심상업지역 내 위치

* 비교적 신축 건물 (2017년 준공)

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계 명확

* 향후 내포신도시 개발 및 상권 활성화 시 잠재적 가치 상승 기대

* (기존 임차인 보증금 0원으로 인수 부담 없음)

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 383,000,000원입니다.

* 현재 내포신도시 상권의 높은 공실률 및 침체 가능성을 고려할 때, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

* 감정가 대비 낙찰가율은 일반적으로 70~80% 수준을 고려할 수 있으나, 물건의 구체적인 가치와 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. (보수적으로 감정가의 70~80% 수준인 약 2억 6,810만원 ~ 3억 640만원 범위에서 검토 가능)

참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 전문가와 상담을 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.