나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1175 [1] 충청남도 예산군 예산읍 예산리 727-1 11층1107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 예산리 소재 "예산예화여자고등학교" 남서측 인근에 위치하 며, 주위는 소형 아파트단지 및 주택, 노변 근린생활시설 등이 형성되어있는 지역으로서 제 반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차랑의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 14층 중 제11층 제1107호로서, 외 벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감. 바 닥: 장판지 및 타일 등 마감. 창 호: 샷시 창호 마감 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 공동주택(통칭"평화아파트 1차")건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 8미터 도로와 접하며, 북측 세로를 통하여 주출입중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 ,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역 (전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

* 주소: 충청남도 예산군 예산읍 예산리 727-1, 11층 1107호

* 신주소: 충청남도 예산군 예산로 110 (예산읍 예산리)

1.2. 물건 기본 내역

* 사건번호: 홍성지원 2025타경1175 (1)

* 용도: 아파트

* 감정가: 94,000,000 원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 공OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 정보

* 총 토지 면적: 41.14㎡ (약 12.45평)

* 토지 지분: 41.14㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형 평지로서, 공동주택(평화아파트 1차) 건부지로 이용 중.

1.4. 건물 정보

* 총 건물 면적: 84.69㎡ (약 25.62평)

* 건물 지분: 84.69㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 14층 중 제11층 제1107호.

* 외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 등 마감.

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감.

* 바닥: 장판지 및 타일 등 마감.

* 창호: 샷시 창호 마감 등.

* 이용상태: 아파트 이용 중.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

* 아파트 면적 정보:

* 전용면적: (제공되지 않음)

* 공급면적 (분양면적 추정): 84.69㎡ (약 25.62평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 충청남도 예산군 예산읍 예산리 소재 "예산예화여자고등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 소형 아파트 단지, 주택, 노변 근린생활시설 등이 형성되어 있는 지역으로서 제반 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능함.

* 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

* 제반 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 도로 상황

* 본건 서측 및 남측으로 폭 약 8미터 도로와 접함.

* 북측 세로를 통해 주 출입이 이루어짐.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제3종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한지역(도시지역))

* 상대보호구역 (2025-02-24)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008-08-05

* 확정일자: (미기재)

* 배당신고일자: (미기재)

* 대항력: 있음

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 계약 내용 및 실제 점유 관계에 대한 철저한 확인이 필요하며, 차임이 0원인 특수한 상황이므로 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 조지혜 (2003-10-22)

* 소유권 이전: 김수진 (2012-03-15)

* 소유권 이전: 김상조 (2024-06-03, 강제경매 2023타경17713)

* 강제경매 개시 결정: 공남석 (2025-10-13, 70,000,000원, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 0원 (기재된 금액 기준)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각으로 인해 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있다는 내용이 명시되어 있습니다. 정확한 권리 내용 및 범위 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상권

* 본 물건이 위치한 예산읍 예산리 지역은 소규모 아파트 단지와 일반 주택, 그리고 일부 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

* "예산예화여자고등학교"가 인근에 있어 학교 주변 상권의 잠재력이 예상됩니다.

* 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 간선도로 및 버스정류장 소재로 기본적인 교통 편의성은 양호합니다.

* 제공된 정보상으로는 마트, 병원, 은행 등 상세 편의시설 정보는 파악하기 어렵습니다.

5.2. 교육시설

* "예산예화여자고등학교"가 가까이 있어 교육 환경은 긍정적입니다.

* 본 물건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

5.3. 주변 시설

* 주변 시설로는 '예산예화여자고등학교'가 인근에 위치하며, 소형 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 분포되어 있습니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성을 고려했을 때, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 주변 시설 및 혐오시설 유무는 반드시 현장 방문 또는 추가적인 상세 조사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 이 보증금 및 차임 0원으로 등재되어 있어, 일반적인 임차인과는 다른 상황입니다. 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 법적 이슈가 발생할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 절차 진행에 신중을 기해야 합니다.

6.2. 권리상 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 해당 지상권의 내용, 존속 기간, 권리 행사 범위 등을 반드시 확인하여 권리 분석을 재검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 예산읍 예산리에 소재한 평화아파트 1차 내 11층 아파트입니다. "예산예화여자고등학교" 인근의 주거 지역에 위치하며, 기본적인 주거 및 교통 환경은 보통 수준입니다. 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 11층에 해당하며, 건물 면적은 84.69㎡입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 특이사항이 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 확인이 필요합니다. 이러한 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* "예산예화여자고등학교" 인근에 위치하여 교육 환경으로서의 이점이 있습니다.

* 아파트라는 안정적인 부동산 상품입니다.

* 제공된 면적(84.69㎡) 대비 감정가(94,000,000원)를 고려했을 때, 시세 차익의 잠재력이 있습니다.

* 인수 보증금이 0원이므로 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다 (단, 명도 과정의 주의 필요).

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 해당 물건의 실제 가치, 경쟁 입찰자의 수, 그리고 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

* 감정가 94,000,000원을 기준으로, 일반적으로 경매 낙찰가율(70~85%) 범위를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 따라서, 65,800,000 원 (감정가의 70%) ~ 79,900,000 원 (감정가의 85%) 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 제안합니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 해당 범위 내에서 입찰 전략을 수립할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.