나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503570 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 536-5 유성푸르지오시티 알파동 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 위치하는 유성푸르지오 시티 알파동 5층 502호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 주상복합아파 트 등으로 형성된 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 대로변에 시내버스승강장 및 대전지하철 "유성온천역"이 소재하며 차량의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물중 5층 502호로서, (2014.08.07 사용승인) 외벽:석재 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등 창호:샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 1개호로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 출입문통제설비, 지하주 차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단으로 부정형의 평탄한 상업 및 오피스텔 등(유성푸르지오시티) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측, 동측으로 광대로 및 소로에 접하고, 동측으로 지하주차장 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

536-5번지:도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사 업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구 <온천법>, 중점경관관리구역(유성) 536-6번지:도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사 업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 (2022-07-26)(전부제한구역), <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구 <관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성) 536-8번지:도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경과니지구(일반), 지구단위계획구역 (봉명2지구 토지구획정리사업), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로3류(폭 8m 미 만)(접합)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역), <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중 점경관관리구역(유성) 536-14번지:도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역 (봉명2지구 토지구획정리사업), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역 (2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구 <관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성) 536-15번지:도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리 사업), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역 (유성)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부 관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

물건 비고

- 주택금융공사 : 임차인 고희민의 임대차보증금 반환채권 양수인임.
- 고희민 : 대전지방법원 임차권등기명령(2025카임117)에 의한 주택임차권등기(을구 순위 5번)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503570 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 536-5 유성푸르지오시티 알파동 5층502호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 177,000,000원

* 토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

* 건물면적: 48.42㎡ (약 14.65평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 준공년도: 2014년

2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 유성구 봉명동, "유성온천역" 북동측 인근에 위치.

* 주위환경: 각종 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 주상복합아파트 등으로 형성된 상가지대.

* 교통: 차량 접근 및 주정차 용이. 인근 대로변에 시내버스 승강장 및 대전 지하철 "유성온천역" 소재.

* 주변 시설: 유성온천역, 버스 정류장, 상업 및 업무 시설 밀집. 현재 확인된 혐오 시설은 없음.

3. 권리분석

* 권리 현황:

* 선순위 임차권 존재 (을구 5번, 고희민).

* 말소기준권리: 대전지방법원 2024카단10553 (제이비우리캐피탈주식회사 가압류).

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-14

* 확정일자: 2023-01-11

* 대항력: 있음.

* 비고: 주택금융공사는 고희민의 보증금 반환채권 양수인.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 임차권등기(2025.2.20. 접수) - 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

* 위치: 유성온천역 역세권 상업지구 내 위치.

* 주변 환경: 유흥, 상업, 업무, 숙박 시설 등이 복합적으로 발달.

* 이용 현황: 본 물건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 금융기관, 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 높음.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성도 양호함.

* 주거 환경: 유성온천역 인근의 활발한 지역으로, 주상복합 및 오피스텔 단지가 형성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 고희민의 보증금 160,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 인수금액이 증가할 수 있음.

* 권리관계 복잡성: 여러 채권 및 임차권이 설정되어 있어 면밀한 권리 분석이 필수적임.

* 시장 변동성: 부동산 시장 상황 및 지역 경기 변동에 따라 가치 변동 가능성이 있음.

* 임차인 확정일자/전입일자 불일치: 확정일자(2023.01.11)보다 전입일자(2023.02.14)가 늦은 점은 일반적인 절차와 다를 수 있어 주의 필요.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대전 유성구의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 오피스텔로서, 투자 가치가 있는 물건입니다.

* 주택금융공사가 임차인의 보증금 반환채권을 양수하였으며, 이는 경매 신청 채권자와 관련이 있습니다.

* 주요 리스크 요인인 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

* 전반적인 입지 조건과 건물 상태는 양호하나, 권리관계와 임차인 관련 사항을 면밀히 재확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 유성온천역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대.

* 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 오피스텔.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 177,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 160,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적 오피스텔의 매매가를 고려할 때, 해당 물건의 시장 가치는 약 160,000,000원에서 170,000,000원으로 추정됩니다.

* 임차인의 보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

* 보수적인 투자 관점에서 감정가의 90% 수준인 159,300,000원을 입찰가로 제시합니다.

* 이 입찰가로 낙찰받을 경우, 임차인의 보증금 중 159,300,000원이 배당으로 변제되고, 나머지 700,000원은 매수인이 추가로 인수하게 되어 총 취득 비용은 160,000,000원이 됩니다.

* 이는 추정 시장 가치 범위 내에 있어, 향후 시장 상황 및 임대 수익률을 고려한 합리적인 입찰가로 판단됩니다.

* 본 입찰가는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.