나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1183 [1] 충청남도 홍성군 갈산면 내갈리 380-2 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 갈산면 상촌리 소재 "갈산초등학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 전,답 등의 농경지와 단독주택, 노변 근린생활시설 및 창고 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, "상업용(무인텔) 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 아스콘포장 소로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별지 "사진용지"와 같이 본건 토지 지상에 소재하는 통상의 범위 내의 조경수, 조경석 및 철제펜스, 외부 간판 구조물 등은 해당 토지와의 관계 등을 고려하여 해당 토지에 포함하여 감정평가하였으며, 수변전설비 등은 해당 건물의 재조달원가 산정시 이를 고려하여 감정평가하였는바, 의견란의 "기타 참고 사항" 참조 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 "건물 감정평가요항표" 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4 : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트스라브지붕 지상 2층 건(사용승인일 : 2021.01.08, 착공일 : 2018.08.27.)으로서 외벽 : 스톤코트, 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지, 타일붙임, 몰탈위 페인팅, 인테리어 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 일반숙박시설(계단실, 주차장) 2층 : 일반숙박시설(관리실, 객실 29개호)

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 소방설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 구비되어 있으며, 그 밖에 E/V설비, 무인정산시스템, 자동개폐 주차시스템, 수변전설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "사진용지"와 같이 본건 기호 4 건물의 연면적에 산입되지 않은 옥탑 계단실은 부합물 내지 종물로 사료되어 해당 건물에 포함하여 평가하였으며, 본건 기호 4 건물의 부대설비로 판단되는 수변전설비, 승강기설비, 펌프실 내 기계기구 등은 해당 건물의 재조달원가 산정시 이를 고려하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 본건 기호 4 건물은 조사시점 현재 숙박시설로 영업 중인 것으로 탐문조사되었으며, 각 호실의 내부는 숙박업소의 특수성 등으로 구체적 내부 확인이 불가능하여 일반건축물대장상의 현황도 및 용도, 평가선례, 외부관찰 및 인근 탐문조사 등에 의해 이용상황 및 내부구조를 조사하였는바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각.
목록 4 건물은 일반숙박시설(객실 29개호)로 이용중임.
목록 4 건물의 옥탑 계단실은 부합물 내지 종물로 사료되어 해당 건물에 포함하여 감정평가함.
토지 지상에 소재하는 통상의 범위 내의 조경수, 조경석 및 철제펜스, 외부 간판구조물 등은 토지에 포함하여 감정평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경1183 (1)

* 소재지: 충청남도 홍성군 갈산면 내갈리 380-2

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 6,082,835,000원

* 토지 면적: 4516.00㎡ (약 1,366.0평)

* 건물 면적: 2672.50㎡ (약 808.5평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 충청남도 홍성군 갈산면 상촌리 소재 "갈산초등학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 노변 근린생활시설 및 창고 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위 환경은 보통시 됨.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시 됨.

* 인접 도로 상태: 본건 남측으로 아스콘 포장 소로가 소재함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한 구역)에 해당함.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 토지 등기부에는 말소기준권리인 근저당권(2023.06.13) 외 다수의 압류, 신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전(말소) 등이 등기되어 있으며, 이는 경매 절차를 통해 대부분 말소될 것으로 보임.

* 건물 등기부 또한 유사한 권리 내역을 포함하고 있으며, 말소기준권리(2023.06.13) 하위의 권리들은 말소 대상임.

* 말소 기준 권리: 2023년 6월 13일자 전주중산신용협동조합의 근저당권 [cite: 13, building: 을1].

* 인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수되는 권리가 있는지 여부는 불분명함. 통상적인 경매 절차에서는 말소기준권리보다 선순위 권리만 인수되나, 입찰 전 철저한 확인이 필요함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없음. 임대 관계는 현재 미상임.

4. 상권분석

* 본 물건은 주변에 농경지, 주택, 근린생활시설, 창고 등이 혼재된 지역에 위치하며, "상업용(무인텔) 건부지"로 이용 중임. 인근에 "갈산초등학교"가 소재함.

5. 생활정보

* 주변 교육 시설: "갈산초등학교"가 인근에 위치함.

* 주변 편의 시설: 구체적인 대규모 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, 주위 환경은 농경지와 단독주택, 소규모 근린생활시설 및 창고 등이 혼재되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 산업 폐기물 처리 시설 추진 논란: 홍성군 갈산면 지역에서 산업 폐기물 처리 시설 건설이 추진된 사례가 있으며, 이와 관련하여 주민들의 반발과 환경 오염(천수만 철새도래지 인근) 및 건강 피해 우려가 제기된 바 있음. 이는 해당 지역의 미래 가치에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인임.

* 건물 내부 확인 제한: 현재 숙박시설로 영업 중이어서 조사 시점에 각 객실 내부의 구체적인 확인이 어려웠으며, 건축물대장상의 현황과 다소 차이가 있을 수 있으므로 입찰 시 참고가 필요함.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 조사되지 않아 인수 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 금전적 인수 부담은 없음.

* 부합물 및 종물: 옥탑 계단실, 조경수, 조경석, 철제펜스, 외부 간판 구조물 등이 토지 또는 건물에 포함되어 감정평가되었음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 홍성군 갈산면 내갈리에 소재하는 일반숙박시설(무인텔)로, 2021년 1월 사용 승인된 비교적 신축 건물을 포함하고 있음.

* 주변은 농경지와 주택, 소규모 상가 등이 혼재된 지역이며, 갈산초등학교가 인근에 위치함.

* 등기부상 말소기준 권리보다 후순위의 권리들은 대부분 말소될 예정으로, 권리 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됨.

* 다만, 갈산면 지역 내 산업 폐기물 처리 시설 추진 논란이 있었던 점은 해당 지역의 환경 및 개발 측면에서 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있음.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2021년 사용 승인) 건물로, 향후 유지보수 비용이 절감될 수 있음.

* 숙박 시설로서 특정 시장의 수요를 충족시킬 수 있음.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계 하에 투자가 가능함.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 6,082,835,000원임.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 고려한 입찰가 조정은 필요하지 않음.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실제 거래 사례, 해당 지역 숙박업 시장 동향, 지역 개발 계획, 그리고 산업 폐기물 처리 시설 추진 건의 결과 등 추가적인 시장 조사 및 분석이 필수적임. 현재로서는 감정가를 기준으로 신중한 검토가 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.