나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503566 [1] 대전광역시 동구 하소동 937 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 하소동 소재 '하소 친환경 일반산업단지' 내에 소재하며, 주위는 중소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위사항은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 주위에 버스정류장 소재 및 배차간격 등을 고려시 대중교통을 이용한 접근 조건은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서, 공업용으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복 2차선 도로를 통하여 진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :일반공업지역(편입일:2013-06-27), 지구단위계획구역(2013-06-27)(하소친환경 일반산업단지), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-06-27)(대고 제2014-62호(2014.5.2.) 변경)(접합), 가축사육제한구역(2012-03-15)(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2012-05-11)(하소 친환경 일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 일반철골구조 판넬지붕 2층 건으로서, (사용승인일 : 2018.09.07) 외벽 : 샌드위치판넬, 징크판넬 등 마감. 내벽 : 우레탄판넬, 우레탄뿜칠, 갈바늄강판, 그라스울판넬 등 마감. 바닥 : 타일붙임, 에폭시라이닝 등 마감. 창호 : 자동문, 오버헤드도어, 슬라이딩도어, 방화문 등.

이용상태

1층 : 냉동실2, 급냉실2, 냉장실2, 포장실, 부산물실, 식육처리실, 지육예냉실, 위생실, 부자재실, 출하사무실, 입고전실, 출하전실, 화장실 등 2층 : 사무실, 구내식당, 창고, 탈의실, 샤워실, 화장실 등

설비내역

급·배수, 위생설비, 화재탐지설비, 급·배기설비 냉동·냉장설비, 지육가공설비, 현수레일설비 등.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-56호(수변전설비) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503566 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 동구 하소동 937

용도: 공장

감정가: 2,688,763,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 2,351.00㎡ (약 711.7평)

건물 면적: 1,460.88㎡ (약 442.0평)

1.4. 채권자 정보

채권자: 중소벤처기업진흥공단

1.5. 특이사항 및 주의사항

일괄매각 (토지/건물)

공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-56호(수변전설비) 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 동구 하소동 소재 '하소 친환경 일반산업단지' 내에 위치합니다.

주변은 중소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 조건 역시 보통 수준으로 판단됩니다.

본건 남서측으로 왕복 2차선 도로를 통해 진입 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반공업지역, 지구단위계획구역 (하소친환경 일반산업단지)

중로2류 (폭 15m~20m) 도로 접합

가축사육제한구역 (일부 제한 지역)

일반산업단지 (하소 친환경 일반산업단지)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부채권 총액: 4,570,521,265원

3.2. 토지 등기부 요약

소유권 보존: 대전도시공사 (2018-01-29)

소유권 이전: 동진식품주식회사 (2018-02-22, 매매)

근저당 (말소기준권리): 중소기업진흥공단 (2018-04-06, 1,800,000,000원)

근저당: 중소기업진흥공단 (2018-09-21, 240,000,000원)

근저당: 주식회사대산포크 (2019-05-13, 800,000,000원)

가압류: 주식회사대산에프앤비 (2025-09-03, 281,983,908원)

가압류: 신용보증기금 (2025-09-29, 576,000,000원)

임의경매: 중소벤처기업진흥공단 (2025-10-14, 1,450,626,975원)

가압류: 농업협동조합중앙회 (2025-10-28, 546,404,315원)

가압류: 농협은행주식회사 (2025-10-28, 136,601,081원)

가압류: 한국스탠다드차타드은행 (2025-10-31, 34,157,789원)

가압류: 중소기업은행 (2025-10-31, 155,374,172원)

모든 을구 권리(근저당)는 말소 예정입니다. 갑구의 가압류 및 임의경매 개시결정 역시 경매 절차 진행 시 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 건물 등기부 요약

소유권 보존: 동진식품주식회사 (2018-09-21)

근저당 (말소기준권리): 중소기업진흥공단 (2018-09-21, 1,800,000,000원)

근저당: 중소기업진흥공단 (2018-09-21, 240,000,000원)

근저당: 주식회사대산포크 (2019-05-13, 800,000,000원)

가압류: 주식회사대산에프앤비 (2025-09-03, 281,983,908원)

가압류: 신용보증기금 (2025-09-29, 576,000,000원)

임의경매: 중소벤처기업진흥공단 (2025-10-14, 1,450,626,975원)

가압류: 농업협동조합중앙회 (2025-10-28, 546,404,315원)

가압류: 농협은행주식회사 (2025-10-28, 136,601,081원)

가압류: 한국스탠다드차타드은행 (2025-10-31, 34,157,789원)

가압류: 중소기업은행 (2025-10-31, 155,374,172원)

건물 등기부 또한 토지 등기부와 유사한 권리관계로, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2020-01-29

대항력: 없음

비고: 권리분석 결과, 해당 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

3.5. 권리분석 종합

본 물건은 중소기업진흥공단, 주식회사대산포크 등 다수의 금융기관 및 채권자가 근저당 및 가압류를 설정하였으며, 중소벤처기업진흥공단의 임의경매로 진행 중입니다. 말소기준권리(2018-04-06) 이하의 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 입지

본 물건은 대전광역시 동구의 하소 친환경 일반산업단지에 자리하고 있어, 공장으로서의 입지적 이점을 가집니다.

주변 지역은 유사한 중소규모 공장들이 다수 분포하고 있어 관련 산업 활동이 이루어지고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 접근성 및 도로망

남서측으로 연결된 왕복 2차선 도로를 통해 접근성이 양호하며, 산업단지 내 일반적인 교통망을 갖추고 있습니다.

물류 이동 및 차량 운송에 큰 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 공공시설

하소 친환경 일반산업단지 내에 위치하여, 단지 내 또는 인근 지역의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

정확한 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 공장 운영 관련 시설

* 1층: 냉동실, 급냉실, 냉장실, 포장실, 부산물실, 식육처리실, 지육예냉실, 위생실, 부자재실, 출하사무실, 입고전실, 출하전실, 화장실 등

* 2층: 사무실, 구내식당, 창고, 탈의실, 샤워실, 화장실 등

* 설비: 급·배수, 위생, 화재탐지, 급·배기, 냉동·냉장, 지육가공, 현수레일 설비 등

해당 건물은 냉동, 냉장, 가공 시설 등을 갖춘 공장으로, 식품 가공업 등에 특화된 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

제공된 정보상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 경매 절차 진행 중 변동 사항이 발생할 수 있으므로 최신 정보를 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 현황

임대사항은 미상으로 기재되어 있습니다.

만약 실제 임대차 관계가 존재하며 인수되는 권리가 있다면, 이는 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화 및 유지보수

건물 사용승인일은 2018년 9월 7일로 비교적 신축에 가깝지만, 공장 설비 및 운영에 따른 마모, 노후화 가능성을 배제할 수 없습니다.

추후 유지보수 및 설비 교체 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 산업단지 규제

일반산업단지 내 위치하므로, 해당 산업단지의 관리 규정 및 공장 운영 관련 법규 준수가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 하소동에 위치한 일반공업지역 내 공장으로, 비교적 넓은 토지와 신축에 가까운 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

하소 친환경 일반산업단지에 위치하여 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있으며, 냉동, 냉장 설비 등 식품 가공 공장에 특화된 시설이 구비되어 있습니다.

다수의 근저당 및 가압류가 설정되었으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰 시 소멸될 것으로 예상되어 권리상 인수는 없습니다.

다만, 감정가 대비 높은 채권 총액과 경매 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 대전광역시 동구의 산업단지 내 위치하여 공장 운영에 유리합니다.

* 건물 상태: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 식품 가공업 등에 적합한 설비를 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 별도 명도 및 권리 관계 복잡성이 적습니다.

* 소멸되는 권리: 인수해야 할 부담 있는 권리가 없어 명확한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,688,763,000원입니다.

현재까지 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 본 물건의 실제 현장 조사 (건물 상태, 설비 가치, 임대 수요 등)

* 향후 시장 전망 및 공장 가동률, 생산성 예측

* 소유주 및 채권자들의 채권 회수 전략 분석

위 요소들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

(참고: 본 보고서 작성 시점 기준으로 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 향후 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 전략적으로 접근해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.