나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51839 [1] 충청북도 보은군 산외면 산대리 248-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 보은군 산외면 산대리 소재 '산대2구마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 축사, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 등 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 또는 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 전 및 일부 '도로' 로 이용중임. 기호(2): 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지 및 일부 '도로' 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북동측으로 본건의 일부를 포함한 세로(가) 폭의 현황 '도로' 를 통하여 접근 가능함. 기호(2): 본건 북측으로 소로한면 폭의 포장도로와 접하며, 본건의 동측 일부가 세로(가) 폭의 현황 '도로' 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역(2013-06-21)(농림지역), 가축사육제한구역(2024-07-05)(일부제한구역(700m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)(농업진흥구역)<농지법>. 기호(2): 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2024-07-05)(일부제한구역(700m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘사진’ 과 같이 본건 기호(2) 토지 위지상에 제시 외 수목 기호(㉢~㉤)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-1): 흙벽돌조 자연석지붕(현 '강판'지붕) 단층 건물로서, 외벽: 시멘 몰탈, 목재 등 마감. 내벽: 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감. 창호: 샷시 창호 등 마감임. 기호(3-2): 흙벽돌조 스레이트지붕(현 '강판'지붕) 단층 건물로서, 외·내벽: 시멘 몰탈 등 마감. 창호: 목재 창호 등 마감임. 기호(3-3): 흙벽돌조 스레이트지붕(현 '강판'지붕) 단층 건물로서, 외·내벽: 시멘 몰탈 등 마감임.

이용상태

기호(3-1): 주택으로 이용중임. 기호(3-2): 창고로 이용중임. 기호(3-3): 창고로 이용중임.

설비내역

기호(3-1): 기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물개황도, 사진’ 과 같이 제시 외 건물 기호(㉠,㉡)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(3-1~3-3) 건물은 귀 제시목록 및 공부상 '자연석' 지붕(3-1) 및 ‘스레이트’ 지붕(3-2,3-3)이나, 현황 ‘강판’ 지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

지분매각
농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
전 및 일부 "도로"로 이용중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건및물건요약

본 보고서는 청주지방법원 2025타경51839 (1) 부동산강제경매 사건의 물건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다. 매각 대상은 충청북도 보은군 산외면 산대리 248-4 토지의 일부 지분입니다.

1.2. 소재지및기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경51839 (1)

소재지: 충청북도 보은군 산외면 산대리 248-4

용도: 전

토지면적: 2068.00㎡ (약 625.67평)

매각 토지 지분 면적: 517㎡ (약 156.42평)

건물: 매각 대상에 포함되지 않음 (건물 면적 0.00㎡)

감정가: 18,612,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 충청북도 보은군 산외면 산대리 소재 '산대2구마을회관' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 단독주택, 축사, 농경지 및 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

2.2. 교통및도로접근성

차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건은 북동측으로 세로(가) 폭의 현황 '도로'를 통해 접근 가능하며, 북측으로는 소로한면 폭의 포장도로와 접하고 동측 일부도 현황 '도로'로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항요약

등기부등본상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 갑1: 2018년 11월 23일 접수, 조경연 외 3명 명의의 협의분할에 의한 상속 소유권 이전 등기. 이 권리는 말소되지 않습니다.

* 갑3: 2025년 10월 13일 접수, 한국자산관리공사 명의의 1번 조재연 지분 강제 경매개시결정 등기. 이 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로소멸되는권리및인수되는권리

매각으로 인해 위 갑3 등기사항이 말소될 예정입니다. 현재 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인현황

제공된 정보상 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권및생활정보

4.1. 지역특성및규제

본 토지의 기호(1) 부분은 농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(700m)에 해당합니다. 기호(2) 부분은 계획관리지역으로, 역시 가축사육제한구역(700m)에 속합니다. 이는 토지 이용에 대한 규제가 있음을 의미합니다.

4.2. 주변환경(혐오시설포함)

주위 환경에 단독주택, 농경지, 임야와 함께 축사가 혼재하고 있는 점은 잠재적인 환경적 요인(악취, 소음 등)으로 작용할 수 있습니다. 이 부분은 현장 확인 시 반드시 점검해야 할 사항입니다.

5. 토지이용및현황

5.1. 토지이용계획및제한

* 기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(700m), 농업진흥구역.

* 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(700m).

5.2. 토지현황및이용상태

본건 토지는 대체로 평탄한 지형이며, 전(밭)으로 이용되고 있으며 일부는 현황 '도로'로 이용 중입니다.

5.3. 제시외물건

후첨 사진과 같이 본건 기호(2) 토지 위에는 제시외 수목(㉢~㉤)이 소재하며, 제시 외 건물(㉠,㉡)도 소재하는 것으로 파악됩니다. 다만, 이러한 제시외 물건이 매각 대상에 포함되는지는 별도 확인이 필요합니다.

6. 건물정보(매각대상아님)

6.1. 건물개요

건물은 매각 대상이 아니지만, 감정평가서상 흙벽돌조 단층 건물(주택, 창고 용도) 3동이 존재하는 것으로 기재되어 있습니다. 지붕 재질이 공부상과 현황(강판)이 상이한 부분이 있습니다.

7. 잠재적리스크

7.1. 법적및행정적리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환 불가.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성.

7.2. 지분매각관련리스크

* 토지 일부 지분 매각으로 인해 공유물 분할 소송 등 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수권이 행사될 경우, 낙찰이 무산될 수 있습니다. (1회에 한해 행사 가능)

7.3. 농지취득관련리스크

* 농지법상 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

* 해당 토지의 농업진흥구역 지정 여부 등 농지 취득 관련 규제를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

7.4. 주변환경리스크

* 축사가 혼재하는 지역으로, 악취 및 소음 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자포인트

8.1. 매력적인요소

* 농림지역 내 농업진흥구역 포함 토지로, 농업인이나 관련 사업 종사자에게는 저렴하게 농지를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 일부 지분이 계획관리지역에 속해 있어, 향후 소규모 개발 가능성을 배제할 수 없습니다.

8.2. 고려할점

* 지분 매각으로 인한 관리 및 처분의 어려움이 있습니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 절차에 대한 사전 검토가 필수적입니다.

9. 종합의견

본 물건은 농촌 지역의 토지 지분 매각 건으로, 농업적 이용 또는 장기적인 관점에서 접근이 필요합니다. 지분 매각, 농지 취득 요건, 공유자 우선매수 등의 복잡한 권리 관계 및 행정적 절차가 수반되므로, 투자 전 면밀한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다. 주변 환경 요소(축사) 또한 투자 결정 시 고려해야 합니다.

10. 예상입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 18,612,000원을 기준으로, 토지 지분 면적(517㎡)과 지분 매각의 특수성을 고려하여 산정됩니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 범위 내에서 고려해볼 수 있으나, 실제 입찰가는 법원 현황, 경쟁 상황, 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

추정 범위: 약 13,000,000원 ~ 16,700,000원

(단, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인한 후 입찰가격을 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.