나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4971 [1] 충청북도 청주시 서원구 남이면 대련리 94-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1~3)은 공히, 충청북도 청주시 서원구 남이면 대련리 소재 "남이초등학교" 북서측 원거리에 소재하며, 본건 주위는 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호 1~3) 공히, 본건까지 차량접근 가능하며, 북동측으로 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호 1,3) 공히, 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 2필 1단의 근린생활시설 건부지(제조업소)이용중임. 기호 2) 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 도로임.

인접 도로상태

기호 1,3) 공히, 동측으로 로폭 약 4M 내외의 포장도로에 접함. 기호 2) 본건이 현황 로폭 약 4M 내외의 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3) 도시지역, 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호 2) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 1) 토지 지상에 이동 및 철거가 용이한 이동식 컨테이너가 소재함.(별첨 "사진용지" 참조.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4) 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층 건으로, - 외벽 : 판넬 마감 등, - 내벽 : 판넬, 타일 마감 등, - 바닥 : 에폭시, 타일 마감 등, - 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호 4) 근린생활시설(제조업소)로 이용중임.

설비내역

기호 4) 위생 및 급·배수설비 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 이동식 컨테이너 매각 제외. 목록 1,3번 토지 중 일부가 전기공급설비(선하지)에 저촉됨. 목록2번의 선순위 지상권(2020.12.09.접수 제148063호) 말소 동의서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경4971 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 남이면 대련리 94-2

* 용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

* 건축구조: 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물

* 건축년도: 2021.07.26 사용승인

* 감정가: 1,069,191,900원

* 토지 면적: 1902.00㎡ (약 575.41평)

* 건물 면적: 452.98㎡ (약 137.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 미OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 소재 "남이초등학교" 북서측 원거리에 위치함.

* 주위는 소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

* 차량 접근이 가능하며, 북동측으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능함.

* 기호 1, 3번 토지는 동측으로 로폭 약 4M 내외의 포장도로에 접하며, 기호 2번 토지는 현황 로폭 약 4M 내외의 도로임.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리:

* 구분지상권: 한국전력공사, 2011.08.05. 접수 (을16). 본 권리는 매수인에게 인수됨.

* 지상권: 1999.05.28. 접수 (물건명세서에 언급된 '을구 1번 지상권설정등기'). 본 권리는 매수인에게 인수됨. (※ 2020.12.09. 접수된 선순위 지상권은 말소 동의서 제출로 매각으로 소멸될 예정임.)

* 말소 예정 권리:

* 상기 인수되는 권리 외 모든 권리는 말소기준권리 (을26 근저당권, 엘에이치케이대부주식회사, 2021.07.09. 접수) 이하 후순위 권리들로, 매각으로 소멸 예정임.

* 등기부채권 총액: 4,160,000,000원

* 임차인 현황:

* (주)어스온

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-24

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

1.3. 상권분석

* 본건 주변은 남이초등학교와 다소 거리가 있으나, 지역적으로 소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지, 주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보임.

* 주변에 버스정류장이 있어 접근성이 양호한 편임.

* 지역 경제 활동과 관련된 업종(제조업소 등)으로의 활용 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 가장 가까운 교육시설은 남이초등학교로, 도보 거리로는 다소 먼 편임.

* 주변 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 혼재하는 점으로 미루어 기본적인 편의시설은 이용 가능할 것으로 보임.

* 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 목록 1, 3번 토지 중 일부가 전기공급설비(선하지)에 저촉되어 건축 등 이용에 제한이 있을 수 있음.

* 인수되는 권리: 한국전력공사의 구분지상권 및 1999.05.28. 접수된 지상권설정등기가 매수인에게 인수되어 재산권 행사에 제약이 될 수 있음.

* 이동식 컨테이너: 목록 1번 토지 지상에 소재한 이동식 컨테이너는 매각 대상에서 제외됨.

* 부정형 토지: 기호 1, 3번 토지는 부정형의 토지로, 이용 효율성이 다소 떨어질 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 점을 고려할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 근린생활시설(제조업소)로 이용 중인 부동산으로, 토지 및 건물 일괄매각 대상임.

* 지역 특성상 공장, 창고, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력이 있으나, 전기 공급 설비(선하지) 저촉 및 구분지상권 등 인수되는 권리가 있어 투자 시 면밀한 검토가 필요함.

* 총 채무액이 상당하나, 말소기준권리 이하 후순위 권리들은 소멸될 예정임.

1.7. 투자 포인트

* 준공업지역과 유사한 복합용도 지역으로, 제조업소 등 근린생활시설로서의 활용 가치가 있음.

* 차량 접근성과 주변 도로망이 양호하여 물류 및 생산 활동에 유리한 입지임.

* 감정평가액을 기준으로 향후 시세 상승 가능성 및 권리 인수 후의 수익성을 면밀히 분석할 필요가 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정평가액은 1,069,191,900원임.

* 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정평가액을 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 권리 인수 비용(구분지상권, 지상권 등) 및 향후 수익성을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

* 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 참고하여 보수적으로 접근하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.