나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50934 [1] 강원특별자치도 춘천시 남산면 수동리 562-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 남산면 수동리 소재 "오너스GC" 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 완경사지를 평탄하게 조성한 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 남동측에 소재하는 노폭 약 6-7M 내외의 아스콘 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1) 지상에 소재하는 "수목 및 담장 등"은 거래관행 및 그 경제적 가치 등을 종합하여 토지에 포함하여 일괄평가 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반철골구조 스패니쉬기와지붕 2층 건으로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임. 기호(3): 일반철골구조 스패니쉬기와지붕 2층 건으로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임.

이용상태

기호(2)1,2층: 단독주택으로 이용 중임. 기호(3)1,2층: 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기호(2,3): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2,3): 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1 별첨 공유지분 확인서(①,③,④, 오른쪽 상단 및 아래쪽)와 같이 주식회사미라토 지분의 위치 특정이 가능한 바, 이를 고려하여 감정평가 하였으니 별도 확인 바람(구분소유관계로 보임)
-목록1 지상 '수목 및 담장 등'은 토지에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50934 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 가OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 417,669,620 원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 강원특별자치도 춘천시 남산면 수동리 562-12

토지면적: 1130.00㎡ (약 341.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (총합): 163.96㎡ (약 49.60평)

건물 제시외면적: 97.19㎡ (약 29.40평)

*참고: 건축물대장상 총괄표제부에는 대지면적 1130㎡, 연면적 329.28㎡ (단독주택 4가구)로 기재되어 있으며, 개별 건물 표제부에는 1동(82.82㎡), 3동(81.14㎡)으로 표기되어 합산 시 163.96㎡가 됩니다. 제시외 건물 면적 97.19㎡를 포함한 전체 면적 구성은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 건물 정보

용도: 단독주택 (기호 2, 3: 1, 2층 단독주택 이용 중)

구조: 일반철골구조 스패니쉬기와지붕 2층 건물 (기호 2, 3)

외벽: 드라이비트 마감 등

내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등

창호: 플라스틱샤시 창호 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 남산면 수동리 소재 "오너스GC" 남서측 근거리에 위치합니다.

주변 지역은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

대중교통의 경우, 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지, 소, 말, 양(염소), 사슴, 젖소 사육에 대한 제한 사항이 2024년 12월 12일 기준으로 적용됩니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 남동측에 노폭 약 6~7미터 내외의 아스콘 포장도로와 접합되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.5. 제시 외 물건

토지 지상에 소재하는 "수목 및 담장 등"은 거래 관행 및 경제적 가치를 종합적으로 고려하여 토지에 포함하여 일괄 평가되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 2월 23일 접수된 가평축산업협동조합의 근저당권(을9)입니다.

이하 모든 후순위 권리 및 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부 현황:

* 갑1: 주식회사미라토 공유자전원지분전부이전 (2010-10-05)

* 갑5: 임은주 소유권일부이전 (2015-11-30)

* 을9: 가평축산업협동조합 근저당 (2016-02-23, 금146,900,000원) - 말소기준권리

* 을12: 한숙중 근저당 (2016-06-08, 금225,000,000원) - 말소

* 갑7: 김연숙 5번 임은주지분전부이전 (2019-01-09)

* 을13: 가평축산업협동조합 근저당 (2019-02-15, 금84,000,000원) - 말소

* 을15: 황동성 근저당 (2019-03-20, 금130,000,000원) - 말소

* 을16: 박춘옥 근저당 (2019-12-04, 금120,000,000원) - 말소

* 을17: 박춘옥 근저당 (2024-07-17, 금120,000,000원) - 말소

* 갑9: 춘천세무서장 압류 (2025-07-15, 주식회사미라토지분 압류) - 말소

* 갑11: 가평축산업협동조합 임의경매 (2025-10-02, 113,000,000원, 주식회사미라토지분) - 말소

* 갑12: 황동성 임의경매 (2025-10-13, 130,000,000원, 7번 김연숙지분) - 말소

* 건물 등기부 현황:

* 갑1: 주식회사미라토 소유권보존 (2015-10-20)

* 을2: 가평축산업협동조합 근저당 (2016-02-23, 금146,900,000원) - 말소기준권리

* 을4: 한숙중 근저당 (2016-06-08, 금225,000,000원) - 말소

* 을5: 박춘옥 근저당 (2024-07-17, 금120,000,000원) - 말소 (공동담보목록)

* 갑3: 춘천세무서장 압류 (2025-07-15) - 말소

* 갑5: 가평축산업협동조합 임의경매 (2025-10-02, 113,000,000원) - 말소 (춘천지방법원 2025타경50934)

* 주석: 토지와 건물 등기부 모두 말소기준권리 이후의 권리들은 말소 예정이며, 현재 진행 중인 경매 사건(2025타경50934)은 가평축산업협동조합의 임의경매 개시 결정으로 인한 것입니다.

3.3. 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 825,900,000원

건물 등기부 채권 총액: 491,900,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상인 점은 낙찰 후 실제 점유 관계 및 명도 가능성을 별도 확인해야 하는 리스크 요소입니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 춘천시 남산면 수동리 지역은 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼합된 지역적 특성을 보입니다. 인근에 오너스GC가 있어 관광 및 레저 활동 관련 인프라가 일부 존재합니다.

4.2. 부동산 시장 현황

최근 춘천시 남산면 지역의 부동산 시장은 전원생활을 위한 수요층의 관심을 받고 있으며, 특히 자연환경이 우수한 지역의 토지 및 주택 거래가 꾸준히 이루어지고 있습니다.

토지 가격은 평당 약 15만원에서 30만원 수준에서 형성되는 것으로 파악됩니다.

전원주택 매물의 경우, 1억원 후반부터 5억원 이상까지 다양한 가격대를 형성하고 있습니다. 이는 건물의 면적, 건축 연도, 관리 상태, 조망권 등 다양한 요인에 따라 달라집니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

오너스GC 내에 레스토랑, 카페 등 부대시설이 운영되고 있습니다.

대형마트, 병원, 금융기관 등 주요 생활 편의시설 이용을 위해서는 춘천 시내 또는 남산면 소재지로 이동이 필요하여 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 남산초등학교, 남산중학교가 위치해 있어 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다. 고등학교 교육을 위해서는 춘천 시내 통학이 필요합니다.

5.3. 혐오시설

현재까지 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근 지역에 혐오시설이나 주거 환경을 저해할 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

다만, 민감한 시설의 존재 여부는 반드시 현장 방문을 통해 재확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

본건은 토지와 건물 각각 여러 권리자의 지분이 포함되어 있으며, 공동담보 및 지분매각으로 진행됩니다.

특히, 주식회사미라토의 지분과 관련된 구분소유 관계가 언급되어 있어, 해당 지분의 정확한 위치 및 소유권 범위에 대한 별도 확인이 중요합니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이나, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 특이사항

공동담보, 지분매각으로 인한 복잡한 권리 관계가 예상됩니다.

"수목 및 담장 등"이 토지에 포함 평가되었으나, 실제 현황과 일치하는지 확인 필요.

임대관계 미상으로 인한 명도 저항 가능성.

6.3. 제시외 건물

약 97.19㎡(약 29.40평)의 제시외 건물이 존재하며, 본건 일괄매각에 포함되어 있습니다.

이 건물의 현황, 용도, 합법성 여부 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 춘천시 남산면의 전원생활이나 세컨드하우스 부지로 고려될 수 있는 단독주택 물건입니다.

넓은 토지 면적(1130㎡)과 두 채의 단독주택, 그리고 별도의 제시외 건물을 포함하고 있어 활용도가 높을 수 있습니다.

주변에 오너스GC가 위치하며 자연 경관이 양호하나, 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

권리 관계상 공동담보 및 지분매각의 복잡성을 가지고 있으며, 특히 주식회사미라토의 지분과 관련된 구분소유 관계는 주의 깊은 분석을 요구합니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이나, 지상권 등 소멸되지 않는 권리 여부, 임대차 관계 미상 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역으로 재산권 행사에는 제약이 따를 수 있으나, 건폐율 및 용적률 범위 내에서 활용 가능합니다.

8. 투자 포인트

넓은 대지면적(1130㎡)으로 전원주택, 펜션 등 다양한 개발 가능성을 보유하고 있습니다.

주변 오너스GC와의 근접성은 주말별장, 세컨드하우스로서의 가치를 높입니다.

상권 및 시세 분석 결과, 본건 감정가 대비 시장 가치가 높게 형성될 가능성이 있습니다.

주택 두 채와 제시외 건물까지 포함되어 있어, 리모델링 또는 별도 활용을 통한 부가 가치 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 417,669,620원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 물건의 시장 가치는 7억원에서 10억원 이상으로 추정됩니다.

이러한 시장 가치와의 괴리를 고려할 때, 본건의 잠재적 투자 가치가 높습니다.

권리 관계의 복잡성(지분매각, 공동담보)과 임대 관계 미상 등의 리스크를 감안하여, 입찰가 산정 시 신중을 기해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가 수준 이상인 4.2억원에서 5.5억원 사이로 제안합니다.

본 물건의 경우, 시장에서 높은 관심을 보일 경우 감정가를 초과하는 입찰가도 고려될 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사와 시장 분석을 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.