나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30765 [1] 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 911 플라주메종 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘봄 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 소재 '사천진항' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 숙박시설, 공동주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 해안 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 13층 건내 4층 403호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 판넬마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 등. 창호 : PVC 샷시 이중창.

이용상태

도시형생활주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생시설 및 급배수 시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보시설, 옥내소화전시설, 가스보일러 에 의한 난방시설 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 평지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

서측으로 왕복 3차선 포장도로, 북측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

사천진리 911 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30765 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 911 플라주메종 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 143,000,000원

토지 면적: 20.31㎡ (약 6.15평)

건물 면적: 31.32㎡ (약 9.47평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 장

준공년도: 2017년 (건축물대장상 최초 등록 기준, 사용승인 2021년)

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 소재 '사천진항' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 숙박시설, 공동주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 해안 주택지대로서, 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

서측으로는 왕복 3차선 포장도로, 북측으로는 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 본건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(국지도로)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2024-10-30)으로 모든 축종 사육이 제한됩니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

을1 (2022-09-08 접수): 장 전세권 설정, 120,000,000원 (말소기준권리)

갑5 (2025-10-01 접수): 장 임의경매 신청, 120,000,000원

기타 갑구의 소유권 이전 및 말소 사항이 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-04

* 확정일자: 2022-09-08 (을1 등기 접수일과 동일)

* 배당신고일자: 2025-10-01 (갑5 임의경매 개시결정 등기 접수일과 동일)

* 대항력: 있음

말소기준권리인 을1 (장 의 전세권)이 말소될 예정이므로, 원칙적으로 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸됩니다.

다만, 임차인 장 은 대항력이 있으며, 전세권 설정액 120,000,000원이 있습니다. 해당 금액이 경매 절차에서 모두 배당되지 못할 경우, 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있습니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 명기는 인수되는 별도의 보증금이 없음을 의미할 수 있으나, 대항력 있는 임차인 보증금에 대한 최종 인수 여부는 더욱 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 해안가에 위치한 주택지대로서, 사천진항 인근에 자리하고 있습니다.

주변에 숙박시설이 다수 분포하고 있어 관광객 수요가 있을 수 있으며, 공동주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

최근 준공된 '더윈팰리스'와 같은 신축 공동주택이 인근에 있으며, 이는 지역 시세에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통 환경은 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

주변에는 사천진해변을 비롯하여 다양한 편의시설(편의점, 식당, 카페 등)이 분포하고 있습니다.

교육시설로는 사천초등학교, 사천중학교, 강릉고등학교 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

해안가에 위치하여 바다 조망이 가능한 장점이 있을 수 있으며, 주변 해변 등을 이용하기 편리합니다.

주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 장 의 120,000,000원 보증금 인수 가능성. 이는 낙찰가의 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

임대차 관계 및 기타 사항이 미상으로 기재되어 있어, 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강릉시 사천면 해안가에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 평형임에도 불구하고 비교적 최근에 준공된 건물입니다.

주변 환경 및 교통 접근성은 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

최종적인 투자 결정은 권리관계 및 임차인과의 관계를 명확히 확인한 후 신중하게 내려야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

소형 평형(약 9.47평)으로 투자 부담이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

사천진항 인근 해안가에 위치하여 쾌적한 주거 환경 및 바다 인접성을 갖추고 있습니다.

플라주메종은 2017년 준공 및 2021년 사용승인을 받은 건물로, 비교적 신축에 속합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 143,000,000원입니다.

주변 유사 건물의 최근 매매 사례를 살펴보면, 2019년에 준공된 '더윈팰리스' (79.15㎡)는 2026년 1월 300,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 3,789,000원 수준입니다.

1995년에 준공된 '선경' (56.58㎡)은 2026년 1월 95,000,000원 (㎡당 약 1,679,000원), 2026년 2월 87,000,000원에 거래되었습니다.

본건(플라주메종)은 2017년 준공 및 2021년 사용승인을 받은 건물로, 비교적 신축에 속합니다.

감정가 ㎡당 약 4,565,000원 대비 '더윈팰리스'의 ㎡당 가격(약 3,789,000원)을 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인 장 의 120,000,000원 보증금입니다. 권리분석 상 말소기준권리가 임차인의 전세권 설정이므로, 경매 절차에서 해당 금액이 모두 배당된다면 임차인의 보증금은 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 배당받지 못할 금액이 있을 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

이러한 불확실성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 만약 임차인 보증금이 모두 배당되어 인수 부담이 없을 경우, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때 110,000,000원에서 130,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 임차인 보증금 인수 가능성이 조금이라도 있다면, 입찰가를 더욱 낮추어야 할 것입니다. 잠재적 인수 보증금 120,000,000원을 고려하면, 총 투자 비용이 감정가를 초과할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.