나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101477 [1] 경기도 군포시 산본동 1097-1 산본사이버텔 5층514호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암 · 평가일 2025.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 "광정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지 및 상업용, 업무용 건물이 소재하고 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며 인근에 버스정류장이,남측 근거리에는 지하철4호선 "산본역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하3층 / 지상10층 건물 내 제5층 제514호 로서 -외벽 : 석재 붙임 마감, 드라이비트 위 페인팅 마감 등. -창호 : 알미늄 샷시 창호.

이용상태

본건의 건축물대장상 용도는 "업무시설" 임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 지역난방설비, 소방설비,도시가스설비, 승강기설비,주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 가장형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 40미터, 북동측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 노폭 약6 미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-산본동 1097-1 : 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률> , 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률> , 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대). -산본동 1097-2 : 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률> , 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률> , 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대).

공부와의 차이

-없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101477 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 군포시 산본동 1097-1 산본사이버텔 5층514호

건물명: 산본사이버텔

건축구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

총층수: 지하3층 / 지상10층

해당층: 5층

호수: 514호

주요 용도: 업무시설 (제1,2종 근린생활시설 겸용 가능)

준공일: 2001년 09월 21일

1.3. 면적 및 가치

감정가: 105,000,000원

토지면적: 8.68㎡ (약 2.63평)

건물면적: 46.09㎡ (약 13.94평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 군포시 산본동에 소재하며, "광정초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 상업용, 업무용 건물이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 잘 갖춰진 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남측 근거리에는 지하철 4호선 "산본역"이 소재하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리한 교통 요충지에 해당합니다.

2.3. 도로 현황

본 물건은 남서측으로 노폭 약 40미터, 북동측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 노폭 약 6미터의 다양한 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 관계

본 경매는 채권자 한OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 등기부 채권 총액은 약 104,950,568원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인으로 한대희씨가 등록되어 있으며, 전입일자(사업일자)는 2017년 06월 07일입니다. 해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 그러나 보증금 및 차임은 각각 0원으로 기재되어 있어, 임대차 관계의 구체적인 내용 및 대항력의 실제 효력에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 임대 내역은 미상으로 확인되었습니다.

3.3. 등기부 권리 분석

말소기준권리는 2017년 11월 27일 접수된 경기신용보증재단의 가압류(갑5)입니다.

이후 접수된 권리 중 강제경매(갑18)는 본 경매의 개시 결정으로 말소되었으나, 2025년 09월 23일에 접수된 이경찬 외 1명의 소유권이전(상속, 갑17)은 말소되지 않은 권리입니다.

3.4. 인수/소멸 권리 내역

등기부상 권리 관계는 일반적으로 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인과의 관계에서는 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 금전적 보증금은 없습니다. 하지만 임차인의 대항력 존재로 인해 명도 진행 시 특별한 절차나 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 현황

본 물건이 위치한 산본동은 대규모 아파트 단지가 밀집해 있고, 산본역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충으로 인해 안정적인 상권 형성 및 유지 가능성이 높습니다.

4.2. 건물 업종 분석

건축물대장 및 감정평가서 상 주요 용도는 업무시설이나, 제1, 2종 근린생활시설로도 활용 가능한 복합적인 용도를 가지고 있습니다. 주변 상업 및 업무 시설과의 연계성을 고려할 때, 다양한 업종의 입점이 가능하며, 이는 건물 가치 상승에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 광정초등학교가 위치하여 자녀들의 교육 환경이 우수합니다. 또한, 산본역 주변으로는 다수의 학원가와 교육 시설이 밀집해 있어 교육 관련 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 편의 및 교통 시설

대규모 아파트 단지와 상업시설이 인접해 있어 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 지하철 4호선 산본역과 다수의 버스 노선이 운행되어 출퇴근 및 외부 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 주의사항

임차인 한대희씨는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 임대 내역이 미상입니다. 이는 실제 점유 관계 및 권리 주장 내용에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있으므로, 해당 임차인과의 명확한 협의 및 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. 토지이용계획 및 규제

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 광로, 소로 등에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제지역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 28일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 규제 사항들은 향후 건물 이용이나 거래에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 기타 확인 사항

감정평가서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 해당 권리의 존재 여부 및 그 영향을 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 산본동의 역세권에 위치한 업무시설로서, 교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등 기본적인 입지 조건이 우수합니다. 또한, 근린생활시설로도 활용 가능한 용도상의 이점이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금/차임 미상, 임대 내역 불명 등 권리관계 상의 복잡성, 그리고 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 시 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 산본역 인근 역세권 입지로 인한 높은 접근성 및 유동인구 확보 용이.

* 업무시설 외 근린생활시설 용도 겸용 가능성을 통한 수익 창출 다각화.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 신규 투자 진입 기회.

* 대단지 아파트 및 상업시설 인접으로 안정적인 배후 수요 확보.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 105,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 권리관계 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 권리관계 상의 리스크(특히 대항력 있는 임차인)를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 상세한 현장 조사와 임차인과의 협상 가능성, 그리고 최근 부동산 시장 동향을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.