나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101446 [1] 경기도 군포시 당동 979-1 용호마을 이-편한세상 118동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 <당동중학교> 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와지붕 지상15층 건물 내 제2층 제203호로서, ( 사용승인일 : 2005.09.22 ) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시 등 임.

이용상태

아파트(거실, 주방, 방3, WC2)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 중로, 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(접합), 중로1류(접합), 중로2류(접합), 중로3류(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101446 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 979-1 용호마을 이-편한세상 118동 2층203호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 542,000,000원

토지면적: 47.00㎡ (약 14.2평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.7평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 <당동중학교> 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로1류, 중로1류, 중로2류, 중로3류에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 03월 03일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을4)이며, 설정 금액은 316,800,000원임.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 상세 정보는 제공되지 않았음. 등기부상 확인되는 다른 권리들은 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 등기부채권 총액은 719,800,000원임.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차 보증금 합계는 0원임. 별도로 명시된 임차인은 없음.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역 다수 확인됨.

* 말소기준권리 외 근저당권 (한국자산관리공사, 주식회사안전대부) 및 군포시 압류 내역이 등기되었었으나 모두 말소 처리되었음.

* 주식회사안전대부의 임의경매 개시 결정 등기(2025타경101446)가 존재하며, 주식회사유진대부금융의 근저당권부 채권 질권 설정 내역도 확인됨.

4. 상권 및 단지 정보

4.1. 주변 상권

주위는 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능한 수준임.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 용호마을e-편한세상

* 주소: 경기도 군포시 당동 979-1

* 준공: 2005년 09월 22일 (사용승인일)

* 총 세대수: 1,247세대

* 총 동수: 23동

* 주차: 총 1,346대 (지하 자동 주차 1,084대, 지상 자동 주차 262대)

* 규모: 최고 15층, 최저 2층

* 단지 면적: 전용면적 106,725.531㎡, 총면적 137,048.08㎡

5. 생활 편의 및 교육 환경

5.1. 생활 편의 시설

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있으며, 단지 내외 근린생활시설 이용이 가능함.

5.2. 교육 환경

단지 남측 인근에 당동중학교가 위치하며, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 주의가 필요함.

* 등기부상 총 채권액(719,800,000원)이 감정가(542,000,000원)를 초과하므로, 경매 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

6.2. 기타 리스크

* 주변 혐오시설 유무에 대한 추가적인 확인이 필요함. (검색 결과, 군포시 자체적으로 폐기물 처리 시설에 대한 현대화 사업 등을 추진하고 있으나, 본건과 직접적인 관련이 있는 혐오시설은 확인되지 않음.)

7. 종합 의견

경기도 군포시 당동에 위치한 본 아파트(용호마을e-편한세상)는 2005년에 준공되어 약 20년차를 맞이하는 아파트 단지로, 일반적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 높은 총 채권액은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 군포시 당동 지역의 안정적인 주거 단지 내 위치.

* 선호도 높은 84.97㎡ (약 25.7평) 전용면적.

* 임차인 관련 보증금 부담 없음.

* 최근 실거래가(2026년 7월)가 감정가를 상회하는 수준으로, 시장 수요가 꾸준함을 시사함.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 7월)는 56,700,000원에서 61,800,000원 사이에 분포하고 있으며, 본건의 감정가는 542,000,000원입니다. 해당 아파트는 2층에 위치하고 있으므로 층수별 선호도 차이를 고려해야 합니다. 시장가 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 경쟁이 치열할 경우 시세 수준까지 입찰가가 형성될 수 있습니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 560,000,000원에서 590,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.