나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101454 [1] 경기도 군포시 당동 966-3 뉴삼성아파트 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 "당동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 9층 901호로서, (사용승인일: 2007.09.18) 외벽 : 화강석붙임 및 드라이비트위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 등 마감, 칭호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-09-27) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억 제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06) <수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101454 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 966-3 뉴삼성아파트 9층901호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 37.53㎡ (약 11.35평)

토지지분: 37.53㎡ (약 11.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 82.42㎡ (약 24.93평)

건물지분: 82.42㎡ (약 24.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 382,000,000원

건물 사용승인일: 2007.09.18

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 9층 901호

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 "당동초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 출입 및 주·정차가 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (2024-09-27)

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 (상대보호구역, 절대보호구역), 과밀억제지역

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

본건의 말소기준권리는 2022년 04월 18일 접수된 오케이에프앤아이대부주식회사 명의의 근저당권(권리금액: 416,000,000원)입니다.

3.2. 주요 등기 사항 요약

* 소유권보존: 2007.10.11

* 공유자전원지분전부이전: 2008.09.30 (채병성, 매매)

* 근저당권: 2022.04.18 (오케이에프앤아이대부주식회사, 416,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 2025.09.26 (오케이에프앤아이대부, 361,463,577원)

* 압류: 2026.08.10 (군포시)

등기부채권 총액: 416,000,000원

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 사항 없음)

본건은 말소기준권리인 근저당권보다 선순위의 권리가 없어, 경매로 인한 매각 시 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권

"당동초등학교" 인근의 주거 밀집 지역으로, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 교육 및 편의 시설

* 교육 시설: 당동초등학교가 남동측 인근에 위치합니다. 또한, 교육환경보호구역 (상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

* 편의 시설: 인근에 근린생활시설이 소재하며, 대형 마트로는 "트레이더스 홀세일 클럽 군포점" 및 "노브랜드 군포당동TR점" 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 주택 및 근린생활시설이 주를 이루는 주거 지역입니다.

주변 시설에 대한 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공동 담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 채권자가 해당 부동산 외에 다른 담보를 설정하였을 가능성이 있습니다. 경매 진행 시 추가적인 권리 관계 및 채무 상황을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

5.2. 임대차 관계 미상

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 표기되어 있습니다.

보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로, 현장 방문 등을 통한 임차인 현황 조사가 필수적입니다.

5.3. 기타 제약 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 과밀억제지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 재건축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 군포시 당동의 주택가에 위치한 아파트로, 초등학교 인접 및 단지 주변으로 근린생활시설이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의성은 양호한 편입니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 분석되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

그러나 임대차 관계가 미상인 점은 명도 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다. 공동담보 물건이라는 특수성도 고려해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 준수한 입지: 당동초등학교 인근의 주거 중심 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상의 안전성이 높습니다.

* 생활 편의 시설 접근성: 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 대형 마트 등도 접근 가능한 거리에 있습니다.

8. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 382,000,000원입니다.

예상 입찰가는 낙찰 희망가의 80~90% 수준에서 결정하는 것이 일반적이나, 본건은 임대차 관계 미상이라는 변수가 존재하므로, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악과 더불어 명도 가능성 및 예상 비용을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적인 요인입니다.

정확한 시세 및 예상 낙찰가 산정을 위해서는 주변 아파트 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 지역 개발 호재 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.