나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1604 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 756-4 플러스빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "양지초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 단독주택, 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사)지붕 5층 건물 내 2층 202호, 외벽: 벽돌쌓기 및 외장석재타일붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

단지형 다세대주택으로 이용중임. (별첨 "건축물현황도" 및 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 개별난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 단지형 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

안양동 756-4 :도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(아름유치원. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 안양지원 2025타경1604 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 756-4 플러스빌 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5,500만원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 건물 현황

건물면적: 30.71㎡ (약 9.29평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사)지붕 5층 건물 내 2층 202호

이용상태: 단지형 다세대주택으로 이용 중

건축년도: 2017년 (건축물대장상 사용승인일 2017.04.11)

1.3. 토지 현황

토지면적: 20.81㎡ (약 6.30평)

토지지분: 20.81㎡ (약 6.30평)

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "양지초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 신한은행의 근저당 1억 2,000만원이 말소기준권리이며, 이후 소유권 이전, 주택임차권, 임의경매 개시결정 등기 등이 순차적으로 등기되었습니다. 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 3,000만원

차임: 40만원

전입일자: 2018.06.01

확정일자: 2018.06.01

배당신고일자: 2024.06.12

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

4. 상권분석

본 물건은 양지초등학교 인근에 위치하며, 주변 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 유해 또는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 양지초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 복잡한 채권 관계가 존재할 수 있으나, 본 건의 경우 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지(안양동 756-4)는 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 절차는 이에 영향을 받지 않으며, 매각 기일이 허가 기간 이후로 예정되어 있어 해당 사항이 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2017년 준공)이며 입지 조건 및 교통 환경이 양호합니다. 권리분석 결과, 인수되는 권리나 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능하며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 추가적인 부담을 안을 위험이 매우 적습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 법적 하자 및 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소액 투자에 적합한 면적입니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 명확한 임차인 현황: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 주변 유사 건물(2017년 준공, 약 60㎡ 전용면적)의 거래가는 2억 8,500만원 ~ 3억 2,000만원 선에서 형성되어 있습니다. 본 물건의 전용면적(30.71㎡)은 이들보다 작으나, 감정가(1억 5,500만원)와 비교했을 때 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

본 건의 경우 권리 인수 부담이 전혀 없으므로, 감정가의 약 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 시장 상황, 유찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 1억 3,000만원 ~ 1억 4,500만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

입찰 희망가는 1억 3,800만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.