나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53463 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 OOOOO OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 '광덕초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 2층 202호로서, 외벽 : 석재 및 벽돌 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 및 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

월피동 507-3 :도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광덕초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53463 (1)

물건종류: 다세대주택

소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 507-3 예원아트빌 2층202호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

감정평가액: 212,000,000원

1.2. 건물 및 토지 정보

건물명: 예원아트빌

총 층수: 5층 건물 중 2층

건축년도: 2011년 4월 (준공일 2011.04.29)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

주용도: 다세대주택

대지면적: 41.56㎡ (약 12.57평)

건물면적 (전용면적): 78.54㎡ (약 23.76평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 212,000,000원

토지면적: 41.56㎡ (약 12.57평)

건물면적: 78.54㎡ (약 23.76평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 '광덕초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 접근은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(광덕초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하므로, 계약 시 관련 규정을 확인해야 합니다. (현재 시점 기준 유효)

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 사건번호는 안산지원 2025타경53463 (1)입니다.

채권자는 이OO입니다.

3.2. 등기부현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 2월 14일 접수된 한국주택금융공사의 근저당 (금액: 110,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 근저당, 압류, 강제경매 등 대부분의 등기사항은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 110,000,000원입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 보증금이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 부동산 시세

최근 주변 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 기준 유사 면적(약 72~80㎡)의 거래 금액은 9,000만원에서 20,500만원 사이로 확인됩니다.

특히, 2026년 7월 21일 거래된 72.29㎡(약 21.87평) 다세대주택이 20,500만원에, 2026년 7월 8일 거래된 76.34㎡(약 23.09평) 다세대주택이 19,300만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가(212,000,000원)는 이러한 최근 시세와 비교했을 때 적정하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

'광덕초등학교'가 북측 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 위치입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 관련 위험

임대 관계 미상으로 인한 미확인 점유자 또는 미신고 임차인 존재 가능성이 있습니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역 관련

본 물건 소재지는 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수인(낙찰자)은 관련 법규에 따라 토지거래허가를 받아야 할 수 있으며, 이는 추가적인 절차 및 시간 소요를 발생시킬 수 있습니다. (현재 시점 기준 유효)

6.3. 기타 확인 필요 사항

건물의 실제 관리 상태, 누수, 결로 등 하자 여부 및 인근 혐오시설 유무는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다. (제공된 정보로는 확인 불가)

7. 투자 포인트

7.1. 건물 노후도

2011년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 리모델링 필요성이 낮습니다.

7.2. 입지 및 지역 특성

주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

주요 도로 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 편리합니다.

7.3. 권리상 안전성

말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모든 등기사항이 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확하고 안전합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설과 교육 시설을 갖춘 지역에 위치하고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 매각으로 인해 대부분의 부담이 소멸된다는 장점이 있습니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크와 토지거래허가구역 지정 사항은 반드시 숙지하고 철저한 사전 조사가 필요합니다. 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 212,000,000원

주변 시세 분석 결과, 면적이 유사한 다세대주택의 최근 거래가가 19,300만원 ~ 20,500만원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가는 시장 가격과 부합하거나 다소 높은 수준입니다.

임차인 미확인, 토지거래허가구역 등 잠재적 리스크 요소를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 205,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.