나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53493 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1422-15 이지스쉐르빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재한 기존주택지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2009.02.06일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건내 3층 302호로서 외벽: 치장 벽돌 쌓기 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등. 창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용중 임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있으며, 도시가스 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류(폭 8m 미만) (접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통 정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한 허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.2.26.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건 기본 정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53493 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 서OOOOOOOO

3. 물건 현황

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1422-15 이지스쉐르빌 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 182,000,000원

4. 면적 정보

* 토지 면적: 33.79㎡ (약 10.23평)

* 토지 지분: 33.79㎡ (약 10.23평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 63.86㎡ (약 19.33평)

* 건물 지분: 63.86㎡ (약 19.33평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

5. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 신청채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.2.26.자로 제출함. 이는 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 의미입니다.

1.1. 입지조건

2. 주위 환경

* 본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재된 기존 주택지대로, 제반 환경은 보통 수준입니다.

3. 교통 상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

4. 토지 및 건물 상태

* 토지는 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로로는 본건 남측으로 로폭 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 건물은 2009년 2월 6일 사용 승인된 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 5층 건물 내 3층 302호입니다.

* 외벽은 치장 벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샤시 이중창호로 시공되었습니다.

5. 이용 상태

* 현황 다세대주택(방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 발코니 등)으로 이용 중입니다.

6. 설비 내역

* 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있으며, 도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.

7. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

8. 인근 시설

* 주변에 초당초등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설 및 공원이 인접해 있습니다.

* 향후 시세 분석을 위해 주변의 혐오시설 여부를 추가적으로 확인한 결과, 본건 소재지 인근에서 확인되는 혐오 시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

2. 권리 내역 요약

* 말소기준권리: 2021.10.22. 안산세무서장의 압류 (갑7)

3. 주요 권리 분석

* 등기부등본상 채권 총액은 130,000,000원입니다.

* 가장 먼저 말소될 권리는 2021년 10월 22일 안산세무서장의 압류입니다.

* 이후 접수된 모든 권리(주택임차권 을6, 강제경매 갑8)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 사항 없음).

4. 임차인 현황

* 임차인 1: 서울보증보험 주식회사 (한국토지주택공사의 승계인)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-05-13

* 확정일자: 2019-04-17

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자가 대항력 포기 확약서를 제출하였으므로, 인수하는 보증금은 없습니다.

* 임차인 2: 손혜란

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-21

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금이 0원이므로 인수 부담이 없습니다.

5. 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권 분석

2. 주변 시세

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대 주택은 다음과 같은 시세를 형성하고 있습니다.

* 2026년 7월 8일 거래된 2022년식 "에듀파크타운"(66.65㎡)은 268,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 133만원)

* 2026년 7월 1일 거래된 2020년식 "리슈빌"(71.52㎡)은 249,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 115만원)

* 본건의 건물 면적 63.86㎡(약 19.33평)를 기준으로, 최근 거래 사례의 평당 가격을 적용 시, 220,000,000원 ~ 260,000,000원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

3. 건축물 정보

* 본건(이지스쉐르빌)은 2009년 9월 26일 신축 허가를 받아 2009년 2월 6일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다.

* 전체 대지 면적은 251.9㎡이며, 건물 연면적은 524.74㎡입니다.

* 건폐율은 59.59%, 용적률은 208.31%입니다.

1.4. 생활정보

2. 주거 편의 시설

* 인근에 초당초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주택가 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 주변에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

3. 교통 및 접근성

* 단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량으로 주요 도로 접근성이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 권리 관계

* 신청 채권자인 서울보증보험 주식회사가 임차권자 한국토지주택공사의 승계인으로서 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 이는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 아주 없다고 단정하기는 어렵습니다. 다만, 현재까지의 정보로는 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없습니다.

3. 건축물 노후화

* 본건은 2009년 준공되어 약 15년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

4. 토지이용계획

* 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다.

3. 특히, 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 분석상 매우 유리합니다.

4. 단, 2009년 준공된 건물로 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 하며, 일부 토지이용계획상의 제한이 존재합니다.

5. 전반적으로 시세 상승 여력이 있으며, 권리상의 부담이 거의 없어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

2. 시세 대비 저평가 가능성: 주변 유사 물건 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

3. 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 포기로 인해 추가적인 임대 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

4. 우수한 입지: 초등학교 및 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 높고, 교통 접근성이 양호합니다.

5. 신축 건물과의 시세 차이: 최근 신축된 건물들의 높은 매매가를 고려할 때, 본건의 잠재적 가치는 충분히 높다고 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 현재 감정가는 182,000,000원입니다.

3. 주변 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 시세는 약 220,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 추정됩니다.

4. 권리 인수 부담이 없고, 시장 가격 대비 감정가가 낮다는 점을 감안하여, 보수적으로 시세의 80~90% 수준, 또는 감정가 대비 10~20% 이상 상향된 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 이에, 예상 입찰가는 215,000,000원 내외를 권유합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 유동적으로 조절할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.