나이스옥션 법원경매 안산 2025타경899 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 115-21 재민하이츠빌라 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예인 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '와동중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위로 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2003.08.12) 외 벽 : 치장벽돌조 쌓기마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 가스시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(와동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경 개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(시도지정문화재 역사문화환경보존지역.사세충렬문,외곽경계로부터300미터이내의지역으로문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26~2026.8.25)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 안산지원 2025타경899 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 115-21 재민하이츠빌라 에이동 3층301호

건물명: 재민하이츠빌라

층/호수: 3층 301호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제3층

사용승인일: 2003년 8월 12일

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 토지 및 건물 면적

토지면적: 26.94㎡ (약 8.15평)

토지지분: 26.94㎡ (약 8.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.92㎡ (약 14.79평)

건물지분: 48.92㎡ (약 14.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매정보

감정가: 135,000,000원

감정평가서요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '와동중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위로 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

본 건 서측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(와동중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(사세충렬문), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자:외국인 등. 지정기간:2025.8.26~2026.8.25).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 수원지방법원 안산지원 강제경매개시결정 (2025타경899) 등기부채권 총액: 0원. (등기부요약상 '갑11' 강제경매, 접수일자 2025-10-13)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 없음)

낙찰자가 인수하는 권리: 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 이

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 13일

확정일자: 2022년 7월 21일

배당신고일자: 2025년 11월 10일

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 이는 임차인의 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있거나, 기타 법률적 사항으로 인해 낙찰자에게 보증금 인수 부담이 없는 경우입니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 공동담보.

주의사항: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 경우, 최저매각가격 이상으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 이용현황

본 건은 다세대주택이 밀집한 주거지역 내에 위치하며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교육시설: 와동중학교 인근 위치.

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용 가능.

* 주변 환경: 공원, 근린생활시설 등 혼재.

5. 잠재적 리스크

전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성: 법률에 의해 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 경우, 일반 입찰자가 예상치 못한 상황에 놓일 수 있습니다.

실거래가 대비 높은 감정가: 제공된 최근 실거래가 정보와 비교했을 때, 본 건의 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 정확한 시세 조사를 통해 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

건축년도: 2003년 준공으로 약 23년 경과된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

초기 임차인과의 관계: 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 인수되지 않는 특이사항은 투자자에게 유리하나, 그 배경에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 경매 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인의 보증금(1억 3,500만원)을 인수하지 않아 실질적인 투자금 부담이 적다는 큰 장점이 있습니다. 또한, 해당 물건은 채권자(이OO/이인범)와 임차인(이임범)의 관계, 또는 기타 법적 절차에 의해 낙찰자가 임차인 보증금 부담 없이 명도를 진행할 수 있을 것으로 보입니다.

다만, 제공된 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건의 건물 면적(48.92㎡)과 유사한 면적대의 다세대주택 실거래가가 감정가(1억 3,500만원)보다 낮은 수준(약 9,800만원~1억 2,000만원)으로 형성되어 있어, 시세보다 높은 가격에 낙찰될 위험이 있습니다.

따라서, 본 물건의 투자 가치는 정확한 현 시세 재확인과 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

7. 투자 포인트

인수하는 임차인 보증금 없음: 입찰가와 경매 제반 비용 외 추가적인 보증금 인수 부담이 없어 투자금 부담이 매우 적습니다.

전세사기 피해자 우선매수권: 법적 우선순위에 따른 매수 기회를 고려한 전략 수립이 필요합니다.

명확한 시세 분석의 중요성: 제공된 실거래가 데이터와 감정가의 괴리를 해소할 수 있는 정확한 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 도출하는 것이 핵심입니다.

8. 예상 입찰가

주변 실거래가 분석:

* 대영빌라 (2003년식, 61.07㎡): 11,800만원 (2026년 7월) -> 약 193만원/㎡

* 장미아트빌 (2002년식, 59.38㎡): 9,800만원 (2026년 7월) -> 약 165만원/㎡

* 우정아트빌 (2002년식, 75㎡): 12,000만원 (2026년 7월) -> 약 160만원/㎡

본건 건물 면적(48.92㎡)을 기준으로 위 실거래가 정보에서 파악된 단위 면적당 가격(약 160만원~193만원/㎡)을 적용하여 시세 추정 시, 약 7,900만원 ~ 9,500만원 수준으로 예상됩니다.

감정가(1억 3,500만원) 대비 실거래가 추정치가 낮은 편입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 1억 3,500만원을 인수하지 않는다는 점을 고려하여, 입찰가는 실거래가 수준을 상회하는 범위에서 고려할 수 있습니다.

전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성 및 시장 경쟁 상황을 고려하여, 보수적으로 실거래가 상위 범위 또는 감정가의 일정 비율을 고려한 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 110,000,000원.

(참고: 본 가격 범위는 일반적인 투자 관점에서 산정되었으며, 전세사기 피해자가 최저매각가격 이상으로 우선매수권을 행사할 경우 달라질 수 있습니다. 정확한 시세 조사 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.