나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53488 [1] 경기도 안산시 상록구 이동 580-2 지하층비102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동에 소재하는 ’이동행정복지센터’ 북서측 인근에 위치하는 ‘안산시 상록구 이동 580-2 지상 지하층 비102호’로 주위는 다세대주택, 연립주택, 공원, 관공서 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 인근에 시내버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 4호선과 수인분당선 환승역인 한대앞역이 있으며 본건까지 차량접근이 가능한 바 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 경사스라브지붕 지하1층 지상3층 중 지하1층 비 102호로 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 및 사이딩 마감 내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감 창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 보일러실, 현관, 거실, 주방 겸 식당 등)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 전기설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2026.02.26. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53488 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 580-2 지하층비102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 97,000,000원

* 토지면적: 34.03㎡ (약 10.3평)

* 건물면적: 72.63㎡ (약 22.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 집합건물 정보:

* 신축 연도: 1997년 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 3층 중 지하 1층 비102호

* 건물 내 총 호수: 8호 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 경기도 안산시 상록구 이동에 위치하며, '이동행정복지센터' 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 연립주택, 공원, 관공서 등이 혼재하는 전형적인 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 근거리에는 지하철 4호선 및 수인분당선의 환승역인 한대앞역이 위치해 있어 광역 이동성이 우수합니다.

* 차량 접근 또한 용이하여 자가용 이용자에게도 편리한 환경을 제공합니다.

* 접근 도로:

* 본건은 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 지역입니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(매화초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당되므로, 경매 취득 시 해당 여부 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 20일자 안산세무서장의 압류

* 경매 신청 채권자: 서울보증보험 (채권액: 85,470,961원)

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권 이전: 이상호 (2013-03-27), 김봉렬 (2015-08-17), 송희만 (2017-11-10)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (85,000,000원), 전입 2017-12-19, 확정 2017-12-06. (등기부상 말소 예정)

* 압류: 안산세무서장 (2021-10-20)

* 강제경매: 서울보증보험 (2024-01-05 접수, 2025타경53488)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도전 임차인: 한국토지주택공사)

* 보증금: 80,450,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2017-12-19

* 확정일자: 2017-12-06

* 배당신고일자: 2024-01-05

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험 주식회사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2026.02.26. 제출되었습니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 없음.

* 임차인: 대항력포기서 제출로 인해 임차인의 대항력이 소멸되었으며, 낙찰자는 임차보증금을 인수하지 않습니다. 따라서 인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 안산시 상록구 이동의 주거지역에 위치하여, 주변에 다수의 다세대 및 연립주택이 밀집해 있습니다.

* 생활 편의시설로는 이동행정복지센터가 인근에 있으며, 한대앞역 주변으로는 다양한 상업 및 편의시설이 발달해 있습니다.

* 지역 내 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상되며, 대중교통 접근성이 좋아 직주근접 수요도 일부 흡수 가능합니다.

* 주변의 유사 부동산 매매 사례(2026년 3월)를 볼 때, 본건과 유사한 면적의 다세대주택이 약 1억 3천만원에서 2억원 사이에서 거래되고 있습니다.

* 예시 1: 68.105㎡ (약 20.6평) 약 1억 8천만원 (2014년식, 다솜팰리스)

* 예시 2: 75.28㎡ (약 22.8평) 약 2억원 (2012년식, 삼성아트빌)

* 예시 3: 36.595㎡ (약 11.1평) 약 1억 2천 9백만원 (2013년식, TRHOUSE)

1.4. 생활정보

* 주거 환경:

* 본건은 다세대주택으로 방 3개, 보일러실, 거실, 주방 겸 식당 등으로 구성되어 있습니다.

* 내부 마감은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 생활 편의시설:

* 단지 내 또는 인근 상가를 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 이동행정복지센터, 매화초등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교육 시설:

* 상대보호구역으로 지정된 매화초등학교가 인근에 있어 자녀의 통학이 용이합니다.

* 한대앞역 주변으로 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 다수 분포합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지하층 물건:

* 본건은 지하층(비102호)에 위치하여 일조권, 통풍, 습기, 채광 등에서 지상층 대비 불리한 조건일 수 있습니다. 이는 실거주 만족도 및 향후 매매 시 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축 연도:

* 본 건물은 1997년에 사용 승인되어 약 27년이 경과하였습니다. (2026년 기준)

* 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성 또는 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다.

* 건축물 용도 제한:

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 관련 행위 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당되어, 경매 취득 시 외국인 등의 경우 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설:

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 이동에 소재한 다세대주택 경매 물건으로, 지하층에 위치한 것이 가장 큰 특징입니다. 최근 주변 시세는 유사 면적의 지상층 물건들이 약 1억 3천만원에서 2억원 사이에 거래되고 있으나, 본건은 지하층이라는 점과 1997년식 건축물이라는 점을 감안해야 합니다. 권리분석상 특이사항은 없으며, 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 따라서 감정가(9천 7백만원) 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있으나, 지하층이라는 단점과 노후화로 인한 감가 요인을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 포기로 인해 인수할 임차보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 9천 7백만원 대비 최근 유사 면적 물건의 실거래가가 1억 3천만원 이상임을 감안할 때, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의성: 한대앞역(지하철 4호선, 수인분당선 환승역) 인근에 위치하며, 버스 정류장이 가까워 교통이 편리합니다. 주변 편의시설 및 교육 시설 접근성도 양호합니다.

* 주거지 수요: 안산시 상록구 이동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 지하층이라는 점과 건축 연도(1997년식)를 고려할 때, 최근 거래된 지상층 및 신축 물건 대비 가치 하락 요인이 있습니다. 하지만 감정가(97,000,000원)는 최근 실거래가(130,000,000원~200,000,000원)보다 현저히 낮게 책정되어 있습니다.

지하층의 주거 선호도 및 시세 반영, 그리고 노후화 등을 종합적으로 고려하여, 입찰가는 본건의 적정 가치 수준을 신중하게 판단하여 결정해야 합니다.

본건의 면적(72.63㎡)과 지역의 시세를 감안하고, 지하층의 단점을 반영하여 115,000,000원 을 예상 입찰가로 산정합니다. 이는 감정가 대비 약 18.5% 상승한 가격으로, 주변 실거래가 하단부 및 지하층의 특성을 반영한 보수적인 추정치입니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최신 시세 동향 분석, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 유동적으로 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.