나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53486 [1] 경기도 시흥시 대야동 344 103동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 "대야초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서해선 '시흥대야역'이 소재하는 등 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 내 3층 302호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

대야동 344 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함). 대야동 344-7 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(저촉), 소로2류(폭 8m ~10m)(국지도로)(저촉), 일반철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 소재 건물(103동)의 도로명주소는 집합건축물대장상 '경기도 시흥시 복지로 105-16' 으로 표기되어 있음.

물건 비고

`집합건축물대장`상 도로명주소는 `경기도 시흥시 복지로 105-16`로 `부동산등기사항증명서`와 서로 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53486 (1)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 344 103동 3층 302호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 302호

토지 면적: 163.31㎡ (약 49.41평)

건물 면적 (전용 면적): 50.55㎡ (약 15.29평)

토지 지분: 163.30693069306932㎡ (약 49.41평)

건물 지분: 50.55㎡ (약 15.29평)

감정가: 321,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

사용 승인일: 1986년 9월 6일 (건축물대장 표제부 정보)

2. 입지조건

위치: 경기도 시흥시 대야동 "대야초등학교" 북동측 인근에 소재

주변 환경: 아파트, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역

교통:

* 대중교통: 서해선 '시흥대야역'이 인근에 소재하여 도보 이용 가능

* 버스 정류장도 가까이에 위치하여 대중교통 이용이 편리함

* 차량 접근: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 차량 접근이 용이함

3. 권리분석

말소기준권리: 2002년 9월 27일자 한국자산관리공사의 근저당 (을4)

매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 근저당 및 임의경매개시결정 등기 등 (을5, 을6, 을7, 을9, 을10, 갑8)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 3토지 을구 103번 구분지상권설정등기 (2014년 9월 18일 접수) - 본 권리는 매수인에게 인수됨.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2023년 12월 12일

* 확정일자: 2023년 11월 21일

* 배당신고일자: 2025년 11월 03일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

총 권리 신고액: 180,000,000원

참고사항: 본 건 경매를 신청한 채권자는 중소기업은행(157,454,379원)이나, 채권자 명단에 '한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'로 표기된 점은 추가 확인이 필요할 수 있음.

4. 상권분석

주거지 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 갖추고 있음.

근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

시흥대야역 역세권으로 상업 시설 접근성이 양호함.

5. 생활정보

교육: 대야초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

교통: 서해선 시흥대야역을 통한 서울 및 수도권 이동이 편리함.

편의시설: 단지 인근의 근린생활시설 및 대야역 주변 상업시설 이용 가능.

주거 환경: 아파트 단지 내에서 비교적 조용하고 안정적인 주거 생활 영위 가능.

6. 잠재적 리스크

도로명주소 불일치:

* 집합건축물대장상 도로명주소는 '경기도 시흥시 복지로 105-16'이나, 부동산등기사항증명서 상 주소와 차이가 있음. 이는 행정구역 변경, 주소 체계 변경 등으로 발생할 수 있으며, 등기부와 건축물대장의 일치 여부 및 실제 거주 시 혼란 가능성 확인 필요.

구분지상권 인수:

* 토지 등기부상 구분지상권(2014년 9월 18일 접수)이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 점은 가장 큰 리스크 요인임. 이는 해당 구분지상권의 내용(목적, 범위, 존속기간 등)에 따라 토지 사용에 제약이 발생할 수 있으므로, 반드시 권리관계 및 이용 제한 사항을 면밀히 분석해야 함.

건축물 노후화:

* 1986년 사용 승인된 건물로 약 40년 경과함. 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려해야 함.

혐오시설:

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설(쓰레기 매립장, 소각장 등)이 직접적으로 언급된 정보는 확인되지 않았음. 다만, 시흥시 전반적으로 쓰레기 처리 시설 관련 논의가 있음을 참고할 수 있음.

토지 이용 계획 확인:

* 일부 토지 이용계획상 '대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(저촉)' 등과 저촉되는 부분이 있어 토지 활용에 대한 잠재적 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 대야동에 위치한 아파트로, 대야초등학교와 시흥대야역을 편리하게 이용할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 가장 중요한 리스크로 토지 등기부 상의 구분지상권이 인수된다는 점입니다. 이 구분지상권의 구체적인 내용과 토지 이용에 미치는 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

또한, 집합건축물대장과 부동산등기사항증명서 간의 도로명주소 불일치 문제는 실제 현황 확인이 필요합니다.

건축 연한이 40년 경과한 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 서해선 시흥대야역 이용 편리.

교육 환경: 대야초등학교 인접.

안정적 주거지역: 아파트, 근린생활시설 혼재 지역.

잠재적 가치 상승: 향후 재건축 가능성 또는 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 321,000,000원

인수되는 구분지상권의 가치 및 토지 이용 제한 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

실제 인근 시세 및 본건의 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

(구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사 및 권리 분석 결과에 따라 달라집니다. 본 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.