나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53457 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 716-8 다원빌비 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "한국선진학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 저층중심의 공동주택이 밀집한 일반주택지대이며 간선도로변은 소규모의 점포, 음식점 등이 소재한 노선상가지대임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 3층 302호로서 외벽 : 외장석재 및 드라이비트 마감등 내벽 : 시멘몰탈위 벽지도배 및 타일등 마감 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참고)으로 이용중이며 관리상태 보통임.

설비내역

위생설비 갖추었고 가스보일러에 의한 난방구조이며 도시가스설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 장방형의 토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약10m, 남측으로 폭 약6m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로 3류(폭 8m 미만)(접합,) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(2013-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기 환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역 <소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

`한국주택금융공사(임차인:박성민)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서가 2026.06.22.제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

경기도 안산시 상록구 본오동 716-8 다원빌라 3층 302호

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "한국선진학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 저층 중심의 공동주택이 밀집한 일반 주택지대입니다. 간선도로변으로는 소규모 점포 및 음식점 등이 소재한 노선상가지대입니다.

용도: 다세대주택

토지면적: 34.83㎡ (약 10.54평)

건물면적: 74.98㎡ (약 22.68평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 3층 302호

건물 준공일: 2011년 9월 19일 (건축물대장 기준)

1.2. 매각 조건

사건번호: 안산지원 2025타경53457 (1)

감정가: 207,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

"한국선진학교" 남서측 인근에 위치하며, 저층 중심의 공동주택 밀집 지역입니다. 간선도로변에는 소규모 점포와 음식점 등이 있는 노선상가지대가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 여건은 무난합니다.

2.3. 도로

본건 동측으로 폭 약 10m, 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대 보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 5월 14일 접수된 압류(청주시)입니다.

3.2. 소멸하는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기되거나, 매각으로 인해 소멸되는 권리들은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 등기부 요약상 모든 압류, 근저당, 강제경매 등이 말소기준권리 이후에 설정되어 있어, 특별한 경우를 제외하고는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 강예진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 10월 15일

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국주택금융공사 (임차인: 박성민)

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 4일

확정일자: 2021년 10월 15일

배당신고일자: 2024년 1월 16일

대항력: 없음

비고: `한국주택금융공사(임차인:박성민)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 2026년 6월 22일에 제출되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 본오동 지역은 저층 공동주택이 밀집한 주거 지역으로, 간선도로변을 따라 소규모 근린 상가 시설이 분포하고 있어 주거 환경과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

"한국선진학교"가 인근에 위치하고 있으며, 주거 지역 특성상 혐오시설이나 기피 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 외장석재 및 드라이비트 마감, 내벽은 시멘몰탈 위 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창호로 시공되었습니다. 건물 관리 상태는 보통 수준으로 평가됩니다.

5.2. 내부 설비

위생 설비가 갖추어져 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방 방식입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련

한국주택금융공사(박성민) 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 낙찰 후 임차인과의 법적 분쟁이나 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 법률 전문가를 통해 확약서의 법적 효력 및 절차상 문제 발생 가능성을 재확인하는 것이 안전합니다.

6.2. HF 인수조건 변경

"HF 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 정확한 영향은 파악하기 어렵습니다. 통상적으로는 경매 물건 자체의 인수 부담과는 직접적인 관련이 없을 가능성이 높으나, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

공부와의 차이점은 없으며, 임대 관계는 미상이나 권리분석상 임차인 현황이 상세히 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 감정가는 2억 7백만원이나, 주변 유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 저평가 가능성이 있는 물건입니다. "HF 인수조건 변경"이라는 특이사항에 대한 추가 확인은 필요하나, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 사료됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 인수 부담 없음

임차인(한국주택금융공사, 박성민)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자에게 돌아올 권리상의 부담이 없어 안심하고 입찰에 참여할 수 있습니다.

8.2. 시세 대비 저평가 가능성

본 물건의 감정가는 2억 7백만원이나, 최근 인근 지역의 유사 면적 다세대주택 매매가가 3억 7천만원 이상으로 형성되어 있어, 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

8.3. 입지 및 편의성

주거지 내에 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공하며, 교통 접근성이 양호하고 주변에 생활 편의시설 및 교육시설(한국선진학교)이 있어 실거주 및 임대 목적 모두 적합합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 207,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 본오동 911-2 (이안애, 다세대, 71.19㎡, 2층, 2025년 준공): 385,000,000원 (2026.03.07 거래)

* 본오동 897 (이안애, 다세대, 49.42㎡, 5층, 2025년 준공): 373,000,000원 (2026.03.06 거래)

* 본오동 742-15 (준하이츠빌B동, 다세대, 84.8㎡, 4층, 2009년 준공): 230,000,000원 (2026.03.06 거래)

비교 분석: 본건(74.98㎡, 2011년 준공, 3층)과 가장 유사한 조건인 71.19㎡ 면적의 "이안애" 물건이 385,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 감정가(207,000,000원)는 시세 대비 상당히 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수 보증금: 0원

현 시세 기준 예상 입찰가: 240,000,000원

(감정가 대비 약 116% 수준으로, 최근 시세 및 권리관계 상 안전성을 고려하여 보수적으로 산정한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.