나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53375 [1] 경기도 시흥시 거모동 1734-2 아주3차아파트 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 거모동 소재 '군자초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 다세대주택, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층건 내 3층 302호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 (탐문사항) 창호 : 샷시 이중창호 등임. (탐문사항)

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 안산지원 2025타경53375 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 거모동 1734-2 아주3차아파트 3층302호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층건 내 3층 302호

사용승인일: 1992년 6월 29일

1.3. 면적

토지면적: 21.81㎡ (약 6.60평)

건물면적: 59.77㎡ (약 18.08평)

전용면적: 59.77㎡ (약 18.08평)

분양면적 (추정): 약 84.99㎡ (약 25.71평)

1.4. 가격정보

감정가: 163,000,000원 (1억 6,300만원)

1.5. 매각대상

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 거모동 소재 '군자초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 다세대주택, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 환경

* 군자초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 아파트, 근린생활시설, 다세대주택, 공원 등이 혼재되어 주거 생활에 필요한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 단지 내 도로가 외곽 공도와 잘 연계되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을9 근저당권 (접수일자: 2018-09-19, 권리자: 한국주택금융공사, 권리금액: 280,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. (단, 낙찰 후 등기부등본 상 변동사항 확인 필수)

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 280,000,000원

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 아파트 단지 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주거환경

아파트, 다세대주택 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 군자초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

* 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통편의

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.4. 기타

* 1992년에 건축된 아파트로, 노후도가 있습니다.

* 해당 건물에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 주택거래에 한함) 등 지역 내에서 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 건축물 노후도

* 1992년 준공된 아파트로, 약 34년 경과하여 건축물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 임대차 관련 불확실성

* 임대관계가 미상이므로, 입주 시점 및 명도 과정에서 추가적인 변동사항이 발생할 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 관련 특이사항

* 최근 검색 결과 시흥시 거모동 일대에서 공사 소음 및 비산먼지 민원이 제기된 사례가 있습니다. (시흥시 거모동 1770-4번지 도시형 생활주택 신축 관련)

* 불법 폐기물 매립 관련 보도가 있었으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

* 본건 인근에 쓰레기 매립장, 소각장 등 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거모동에 위치한 아주3차아파트 3층 302호입니다. 입지적으로는 군자초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 괜찮은 편이며, 주변에 아파트 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 교통 또한 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

권리 분석 상 말소기준권리인 근저당보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수할 것으로 보입니다. 다만, 임대관계가 미상이므로 명도 관련 주의가 필요합니다.

건축 연도가 1992년으로 노후도가 있다는 점과 토지이용계획상 일부 제한 사항이 있다는 점은 고려해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 인근에서 발생한 공사 관련 민원 사례는 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 기준, 본건의 감정가(1억 6,300만원) 대비 시장 가치가 높은 편입니다.

* 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 군자초등학교 인근에 위치하여 학군 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 3건의 실거래가 데이터 (2026년 2월 9일: 1억 3,000만원(5층), 2026년 4월 13일: 1억 7,000만원(15층), 2026년 5월 12일: 1억 5,800만원(7층))와 본건 감정가(1억 6,300만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 1억 5,000만원에서 1억 7,000만원 범위로 추정됩니다.

본건은 3층에 위치하며, 이는 최근 실거래 사례 중 5층, 15층, 7층과 비교했을 때 중간 혹은 하단부에 해당합니다. 최근 거래된 1억 7,000만원(15층)은 최고가이며, 1억 3,000만원(5층)은 최저가로 보입니다.

인수 보증금 0원임을 감안하고, 유사한 층수의 거래가격을 참고하여 보수적으로 접근한다면, 1억 5,500만원에서 1억 6,300만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

추정 입찰가: 1억 6,000만원 ~ 1억 6,300만원

(본 예상 입찰가는 최근 시세 및 감정가를 바탕으로 한 분석이며, 실제 경매 시 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.