나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53491 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 572-3 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동"호동초등학교"서북측인근의 송호로6길레 위치하며 주위는 공동주택 밀집지역으로 도로변에 근린생활시설이 소재하고 동남측에는 일동공원,성호박물관, 안산식물원, 근로복지공단 안산병원 등의 공공시설 및 주민편의시설 등이 소재함.

교통상황

차량의 접근이 용이하며 부근에 여러방면(4호선 상록수역 등)으로 운행하는 노선버스 및 마을버스 정류장이 있어 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물임. -외벽:드라이비트마감 -내벽:벽지,타일 등마감 -창호:샷시창

이용상태

4층다세대주택의 402호 단위세대임. (방3,거실,주방겸 식당, 욕실겸 화장실,발코니,현관 등)

설비내역

급배수,위생설비,도시가스설비를 갖추었으며 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 다세대주택부지로 접면도로 및 부근과는 등고 평탄함.

인접 도로상태등

동남측으로 소로2류의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 시도지정문화유산구역(이익선생묘,외곽경계로부터300미터이내의지역으로문화재협의구역임) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상 2)본건에는 "주택임차권"등기(임차권자:한국토지주택공사)가 있음.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험주식회사(임차권자 한국토지주택공사 승계인)로부터 2026. 2. 26.자에 ‘임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53491 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 572-3 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 25.52㎡ (약 7.72평)

건물면적: 50.08㎡ (약 15.15평)

토지/건물 일괄매각

1.2. 경매 구분

부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 상록구 일동 "호동초등학교" 서북측 인근 송호로6길에 위치합니다. 주변은 공동주택 밀집 지역이며, 도로변에는 근린생활시설이 소재하고 있습니다. 동남측으로는 일동공원, 성호박물관, 안산식물원, 근로복지공단 안산병원 등 다양한 공공시설 및 주민 편의시설이 인접해 있어 생활 환경이 우수한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 여러 방면(4호선 상록수역 등)으로 운행하는 일반버스 및 마을버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 10월 20일 접수된 안산세무서장의 압류(체납징세)입니다. 이후 접수된 강제경매 개시결정(서울보증보험, 2025년 10월 15일 접수)은 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박상민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-26

비고: 대항력 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-10

확정일자: 2020-10-14

배당신고일자: 2024-02-21

비고: 대항력 없음 (서울보증보험 제출 확약서에 따라 보증금 우선변제권 행사 후 잔여금액에 대한 대항력 포기 및 매수인에 대한 반환청구권 포기 동의)

3.3. 말소기준권리

안산세무서장 압류 (2021-10-20)

4. 상권분석

해당 물건은 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 도로변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 일동공원, 성호박물관, 안산식물원, 병원 등 공공시설이 다수 있어 지역 주민들을 위한 편의성이 높습니다. 대중교통 접근성도 양호한 편으로, 지역 상권의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 공공 및 편의시설: 일동공원, 성호박물관, 안산식물원, 근로복지공단 안산병원 등

* 교육시설: 호동초등학교 인근

* 교통시설: 4호선 상록수역 인근 버스정류장

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 신청채권자(서울보증보험)와 임차권자(한국토지주택공사) 간의 확약서 제출로 인해 임차인의 잔존 보증금 반환 청구권 및 대항력이 포기되었으므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

한국토지주택공사(LH)는 대항력 있는 임차인으로 분류될 수 있으나, 신청 채권자인 서울보증보험 주식회사에 '임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로써 임차인으로 인한 추가적인 보증금 인수 부담이나 법적 분쟁의 소지는 해소된 것으로 보입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 시도지정문화유산구역(이익선생묘, 외곽경계로부터 300미터 이내의 지역으로 문화재협의구역), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래계약 허가구역 지정 기간 내 외국인 등이 취득 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 일동의 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 생활 환경을 갖추고 있습니다. 건축년도가 2002년으로 준신축급에 해당하며, 건물면적 50.08㎡(약 15.15평)으로 적절한 규모입니다. 특히, 대항력 있는 임차인으로 알려졌던 한국토지주택공사(LH)가 보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라, 인수되는 권리 없이 명확한 권리 상태로 낙찰받을 수 있는 장점이 있습니다. 또한, 감정가는 120,000,000원이나, 주변 실거래가 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 추가 부담 없음.

* 양호한 입지: 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 예상, 공공시설 및 편의시설 인접.

* 적정 건물 규모: 50.08㎡(약 15.15평)으로 소형가족 또는 1인 가구에 적합.

* 편리한 교통: 대중교통 이용 용이.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 면적(약 48.32㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 10,500만원에 거래되었습니다. 이 가격을 면적 기준으로 환산하면 약 2,173,013원/㎡입니다. 다른 거래 사례(79.86㎡, 185,000,000원; 73.155㎡, 150,000,000원)를 고려했을 때, 본 물건(50.08㎡)의 시장 가치는 대략 109,000,000원에서 115,000,000원 수준으로 추정됩니다. 본 물건의 감정가 120,000,000원은 이러한 시장 시세를 반영한 적정 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 부담은 없습니다. 임차인의 대항력 포기로 인한 권리관계의 명확성을 고려하고, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 검토한 결과, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 105% 수준인 126,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.