나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53497 [1] 경기도 시흥시 신천동 823-23 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '시흥도원초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 일반시내버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하고, 본건 북동측 근거리에 수도권전철 서해선 '신천역'이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 4층 402호로서, 외벽 : 페인팅 마감 등 창호 : 알미늄샷시 마감 등 내벽(복도) : 페인팅 마감 바닥(복도) : 석재타일 마감 등임.

이용상태

지1층 ~ 4층 다세대주택 13세대 내 4층 402호 단위세대임. (후면 건물 개황도 참고)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수설비, 기타 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

물건 비고

2026. 1. 15. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 강민)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53497 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 신천동 823-23, 4층 402호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호

건축년도: 1994년

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 92,000,000원

토지 면적: 22.43㎡ (약 6.78평)

건물 면적: 34.40㎡ (약 10.40평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '시흥도원초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북동측 근거리에는 수도권전철 서해선 '신천역'이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다. 신천역까지는 도보 약 10~15분 내외로 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 변동이 여러 차례 있었으며, 말소기준권리는 2022년 3월 30일자 안산세무서장의 압류입니다. 주택임차권(강민, 73,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: L

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013-03-07

대항력: 있음

비고: 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (강민)

보증금: 73,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-25

확정일자: 2021-02-05

배당신고일자: 2025-03-13

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2022년 3월 30일자 안산세무서장 압류입니다. 본 경매 절차를 통해 해당 물건의 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 개요에 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.4. 특이사항 (HUG 인수조건 변경, 확약서)

신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 강민)는 2026년 1월 15일자로, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 이는 임차인 강민 관련 인수 보증금이 없음을 명확히 하는 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

본건이 소재한 신천동 일대는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 주변 실거래가 분석

최근(2026년 7월) 인근 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 삼형스카이빌 (시흥시 신천동 835-4, 2003년식, 58.59㎡): 110,000,000원

* 동서아트빌2차 (시흥시 신천동 846-8, 43.32㎡): 115,000,000원

* 두성하이츠빌 (시흥시 신천동 846-1, 55.64㎡): 110,000,000원

본건은 전용면적 34.40㎡ (약 10.40평)으로, 위 실거래 사례들(43.32㎡ ~ 58.59㎡)보다 면적이 작습니다. 위 거래 사례들의 평균 면적은 약 52.52㎡이며, 평균 거래가는 약 111,666,667원입니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건과 유사한 면적의 경우 약 73,000,000원 ~ 75,000,000원 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택(13세대)입니다. 도시가스에 의한 개별난방 방식이며, 위생, 급배수, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설

본건 인근에는 다수의 편의점, 소규모 상점, 식당 등 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육 시설

단지 북서측 인근에 시흥도원초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 다수의 압류가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸되는 권리입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요에 언급되어 있으나, 세부 내용은 불분명하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

* 임차인 L 은 전입일자 2013-03-07로 대항력이 있으나, 보증금이 0원이고 별도의 인수 금액이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 주택도시보증공사(강민)는 전입일자 2021-02-25로 대항력이 없으며, 73,000,000원의 보증금이 있으나, 신청 채권자가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다.

* 두 임차인 모두 인수해야 할 보증금이 없으므로, 임대차 관련 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

현재까지 파악된 정보 및 검색 결과상으로는 본건 주변에 혐오시설이나 심각한 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다. 인근은 주거 및 근린생활시설이 주를 이루는 일반적인 택지 지역입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 다세대주택으로, 신천역 접근성이 양호하고 주변 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 감정가는 92,000,000원이나, 최근 인근 유사 물건의 실거래가가 110,000,000원 ~ 115,000,000원 수준임을 감안할 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

가장 중요한 점은 임차인 강민(주택도시보증공사)이 보증금 73,000,000원에 대한 대항력 및 잔여 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수해야 할 임대차보증금이 없다는 것입니다. 이는 본 건의 리스크를 크게 낮추는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 임차인: 대항력 있는 임차인 L 은 보증금 0원이며, 대항력 없는 임차인 강민은 보증금 73,000,000원에 대해 포기 확약서를 제출하여 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 신천역(서해선) 도보 10~15분 거리로 대중교통 이용이 편리하며, 초등학교 및 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가는 92,000,000원이지만, 유사 면적 물건의 최근 실거래가(110,000,000원 ~ 115,000,000원)를 고려할 때, 시세 대비 저평가되어 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,000,000원입니다. 최근 인근 유사 다세대주택의 실거래가(110,000,000원 ~ 115,000,000원)와 본건의 면적(34.40㎡)을 고려할 때, 평당 시세는 약 210만 원 선으로 추정됩니다. 이를 본건 면적에 적용하면 약 72,000,000원 ~ 75,000,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

인수해야 할 임차보증금이 없으므로, 낙찰 후 명도 부담 외 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

감정가 대비 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가 92,000,000원의 75% = 69,000,000원

* 감정가 92,000,000원의 85% = 78,200,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 시세 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

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