나이스옥션 법원경매 안산 2025타경896 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨씨-130호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 '안산역' 남서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공업용부동산 등이 혼재하는 지역임

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철4호선,수인선 안산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제13층 건물 내 제1층 제씨씨-130호 외 3개호로서, 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공히 "공장(지식산업센터)"로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 전기설비, E/V설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 40미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산 업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거 래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.2 5.).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경896 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨씨-130호

건물명: 리드 스마트스퀘어 지식산업센터

용도: 지식산업센터 (공장), 제1, 2종 근린생활시설

감정가: 230,000,000원

토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

토지 지분: 9.52㎡ (약 2.88평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

건물 지분: 27.60㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

1.2. 건축물 정보

건축물 사용승인일: 2020년 09월 10일

지상 층수: 13층

지하 층수: 1층

연면적: 194,365.06㎡

건축면적: 26,082.09㎡

건폐율: 77.82%

용적률: 349.28%

총 호실 수: 1340호

주차 대수: 983대 (내부), 692대 (외부)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치하며, 지하철 4호선 및 수인선의 안산역에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설과 공업용 부동산이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 4호선 및 수인선 안산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 프리케스트콘크리트 구조, 철근콘크리트 구조이며, 철근콘크리트 지붕을 갖춘 지상 13층 건물 내 제1층 씨씨-130호입니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬로 마감되었고, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

토지는 인접 도로 및 인접 대지와 등고 평탄한 사다리형으로, 현재 공업용 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

건물 북동측으로 폭 약 40미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건지는 도시지역, 일반공업지역에 속하며, 광로3류(폭 40m~50m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸주의 원칙

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 지상권입니다. (기타 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 소멸됩니다.)

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 채권최고액 840,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,227,690,856원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금은 합계 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 주요 등기 내역

* 갑4: 소유권이전 (신탁등기 말소)

* 갑5: 소유권이전

* 을1: 근저당권 (우리은행, 840,000,000원, 말소기준권리)

* 갑6: 압류 (안산시)

* 갑7: 압류 (평택세무서장)

* 갑8: 압류 (안산시)

* 갑9: 임의경매 (우리은행, 719,789,854원)

* 갑10: 가압류 (중소기업은행, 387,690,856원)

* 갑11: 압류 (평택시)

* 갑12: 압류 (안산시)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

물건지 주변은 근린생활시설과 다양한 공업용 부동산이 혼재되어 있어, 산업 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

4.2. 교통 접근성

안산역(지하철 4호선, 수인선)이 인접해 있어 교통 접근성이 우수하며, 이는 물류 및 인력 이동에 유리한 조건입니다.

4.3. 건물 용도 분석

건물은 지식산업센터(공장)로서의 기능과 함께 제1, 2종 근린생활시설이 포함되어 있어 다양한 업종의 입주가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

안산역을 중심으로 한 대중교통망이 잘 구축되어 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 관련)

제공된 정보만으로는 직접적인 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 다만, 해당 지역이 국가산업단지 및 일반공업지역에 속하므로, 산업 시설과 관련된 환경 요인이 있을 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 입주 및 매수 자격 제한

반월특수지역(반월국가산업단지)에 해당하므로, 입주 및 매수 자격에 대한 한국산업단지공단 경기입주지원센터 확인이 필수적입니다. 특정 업종 또는 사업자만 입주가 가능할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 규제

국가산업단지, 산업시설구역, 성장관리권역 등 다수의 도시계획적 규제가 적용되고 있어, 향후 건축 또는 증축 등 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 명도 및 점유 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 산업 인프라가 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 복합 용도로 활용 가능하며, 충분한 주차 공간을 확보하고 있습니다. 다만, 반월특수지역으로서의 입주 및 매수 자격 확인, 그리고 미상인 임대 관계는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안산역 역세권의 우수한 교통 접근성.

* 반월국가산업단지 내 위치하여 산업 기반 시설 활용 용이.

* 지식산업센터 및 근린생활시설 복합 용도로 다양한 사업 기회.

* 대규모 단지 내 건물이므로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 230,000,000원입니다. 입찰가는 인수 보증금이 없음을 고려하여, 위에서 언급된 입주 및 매수 자격 제한, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인과 향후 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.