나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53451 [1] 경기도 광명시 철산동 421 금강빌딩 지하층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광명시 철산동 소재 '철산역1번출구' 남측 직선거리 약130미터 지점에 위치하는 '금강빌딩' 내에 소재하며, 인근일대는 주로 상업용 부동산들이 밀집하여 소재하는 일반 상업지역 내의 상가지대로서 상업용으로서의 제반 입지는 무난한 편임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역(철산역(7호선))이 위치하며, 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상8층 지하3층건 내 지하1층 비101호 외 5개호수로서 외벽 : 돌붙임, 타일붙임, 페인팅 등 마감. 내벽 : 페인팅, 타일, 벽지, 인테리어 등 마감. 바닥 : 아스타일 등 마감.

이용상태

근린생활시설(거상룸살롱, 아시아나룸살롱 등)로 이용중임. (일부 벽체는 가변적으로 이용중인 것으로 조사됨)

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비, 중앙공급식 냉.난방설비 등 되어있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭12미터, 동측으로 폭15미터 정도의 포장도로(일방통행로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

철산동 421 :일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(광명광덕초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. 본건은 김문식지분(2분의1)만의 평가임.

물건 비고

지분매각임.공유자 우선매수신고 제한 있음(우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음). 경매물건 6개호수는 근린시설 등으로 이용중이며 일부 벽체를 가변적으로 이용중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53451 (1)

소재지: 경기도 광명시 철산동 421 금강빌딩 지하층 비101호

용도: 근린상가

감정가: 182,000,000원

건축물 정보: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상8층 지하3층 건물

사용승인일: 1992년 09월 03일

총 동 수: 1개동

총 세대수: 35세대

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.94㎡ (약 6.94평)

토지 지분: 11.47㎡ (약 3.47평)

건물면적: 103.24㎡ (약 31.23평)

건물 지분: 51.62㎡ (약 15.62평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (김문식 지분 1/2)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOOO

총 채권 금액: 373,662,085원 (최신 강제경매 채권액 기준)

등기부 채권 총액: 1,855,980,000원

1.4. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2008년 04월 03일 접수된 광명농업협동조합 근저당권 (을12)

매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리 (가압류, 강제경매 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 정보 없음 (지상권은 명시적으로 없다고 표기됨)

인수되는 권리: 인수되는 보증금 없음 (총계 0원)

1.5. 임차인 현황

임차인: 안

보증금: 40,000,000원

차임: 6,000,000원

전입일자(사업자등록일): 2023년 11월 24일

대항력: 없음

비고: 배당신고일자 2025년 12월 31일 (이 정보는 현재 시점에서 미래 시점임)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 '철산역 1번 출구' 남측 약 130미터 지점에 위치한 '금강빌딩' 내 지하 1층 비101호에 소재합니다.

인근 지역은 주로 상업용 부동산이 밀집한 일반 상업지역으로, 상가지대로서 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 7호선 철산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 가장형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕의 지상 8층, 지하 3층 건물로, 본건은 지하 1층 비101호이며 외벽은 돌붙임, 타일붙임, 페인팅 등으로 마감되었습니다. 내벽은 페인팅, 타일, 벽지, 인테리어 등으로 마감되었고, 바닥은 아스타일 등으로 마감되었습니다.

본 건은 북측으로 폭 12미터, 동측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 변동: 주식회사금강기업(보존) → 아이에스도시개발주식회사(이전) → 김문식 외 1명 (매매, 2005년 12월 01일)

근저당권: 광명농업협동조합 (2008년 04월 03일, 1,521,000,000원) - 말소기준권리

가압류: 서울보증보험주식회사 (2018년 01월 30일, 334,980,000원) - 말소 예정

강제경매: 서울보증보험주식회사 (2025년 10월 13일, 373,662,085원) - 말소 예정 (본 경매의 근거)

3.2. 채권 분석

가장 큰 금액의 근저당권이 말소기준권리가 되므로, 해당 권리보다 후순위인 가압류 및 강제경매는 매각으로 모두 소멸됩니다.

현재 채권액(373,662,085원)은 감정가(182,000,000원)보다 훨씬 높지만, 이는 경매 신청 채권자의 채권액이며, 말소기준권리인 근저당권(1,521,000,000원)을 포함한 전체 채무 총액이 1,855,980,000원에 달합니다. 이는 해당 물건의 현재 가치 대비 과도한 채무 부담을 시사합니다.

3.3. 임차인 분석

임차인 안 는 2023년 11월 24일에 전입하였으며, 말소기준권리(2008년 04월 03일)보다 후순위이므로 대항력이 없습니다.

따라서 임차인의 보증금 40,000,000원은 낙찰자가 인수할 필요가 없으며, 낙찰 후 명도 대상이 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 철산동 지역은 광명시의 주요 상업지구 중 하나로, 철산역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 판매시설, 위락시설 등이 밀집해 있습니다.

유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로, 상가로서의 기본적인 수요는 확보되어 있는 편입니다.

4.2. 건물 이용 현황

금강빌딩은 지하 3층, 지상 8층 규모이며, 본건이 위치한 지하 1층은 근린생활시설로 이용 중입니다.

현재 '거상룸살롱', '아시아나룸살롱' 등으로 이용되고 있으며, 일부 벽체가 가변적으로 이용되고 있다는 점은 내부 구조 변경 가능성을 시사합니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 확인)

주변을 조사한 결과, 상업지역 특성상 다양한 업종의 시설이 혼재되어 있습니다. 현재까지 파악된 정보만으로는 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으나, 상가 밀집 지역의 특성상 유흥업소 등이 주변에 위치할 수 있습니다.

(참고: 지도 검색 결과, 철산역 주변은 상업 및 업무 시설이 밀집되어 있으며, 인근에 유흥업소, 노래방, 단란주점 등이 혼재할 가능성이 있습니다. 특정 혐오시설의 직접적인 인접 여부는 추가 현장 확인이 필요합니다.)

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

철산역(7호선)이 도보 거리에 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 백화점, 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 상업 활동에 편리한 환경입니다.

5.2. 교육 및 기타 시설

인근에 광명광덕초등학교 등 교육 시설이 위치하나, 본건과는 직접적인 관련성이 낮습니다.

주변 지역은 도시 개발이 잘 되어 있어 전반적으로 쾌적한 도시 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 및 건물 지분(1/2) 매각으로 진행됩니다. 이는 공유물 분할이나 향후 재산권 행사 시 공유자 간의 분쟁 가능성이 있음을 의미합니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고 제한

공유자 우선매수 신고를 한 공유자는 해당 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 이를 이행하지 않으면 차회 기일부터 우선권이 없습니다. 이는 공유자가 우선매수권을 행사하는 과정에서 발생할 수 있는 복잡성을 내포합니다.

6.3. 내부 이용 상태의 불확실성

일부 벽체가 가변적으로 이용되고 있어, 실제 내부 구조가 공부상 내용과 다르거나 불법 건축물에 해당할 가능성이 있습니다. 이는 명도 및 활용에 있어 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

6.4. 과도한 부채

등기부상 총 채권 총액이 18억 원 이상으로, 이는 해당 물건의 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 경매 진행 과정에서의 유찰 가능성 및 낙찰 후 시장 가치 대비 높은 채무 부담이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.5. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있으며, 현재 임차인 안 는 대항력이 없습니다. 그러나 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 갈등 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 상가 건물 지분으로, 우수한 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 상권이 활발하여 잠재적 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

하지만, 지분 매각이라는 점, 공유자 우선매수 신고 관련 절차적 복잡성, 그리고 건물 내부의 가변적 이용 상태로 인한 불확실성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다.

특히, 전체 등기부 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 시세 대비 과도한 부채 구조를 시사하므로, 물건의 실제 가치 및 미래 수익성을 면밀히 분석해야 합니다.

현재 임차인은 대항력이 없으므로 명도 대상이 되나, 점유 관계 확인은 필수입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 상업지역 내 상가 지분으로, 입지적 매력이 높습니다.

* 주변 상권 활성화로 인한 공실 위험이 상대적으로 낮고 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 총 채권액이 높지만, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되므로 권리상 깨끗한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 182,000,000원입니다.

지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 내부 구조 불확실성, 과도한 총 채무 부담 등 여러 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 이하에서의 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

전체 채무 규모와 현재 시장 가치, 그리고 지분 매각이라는 점을 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준인 127,400,000원 ~ 145,600,000원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

단, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 권리 분석, 현장 조사를 통한 시세 및 임대료 조사, 그리고 공유자들의 실제 우선매수 신고 의사 확인 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.