나이스옥션 법원경매 안산 2025타경821 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 880-2 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "상록초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 5층 건물내 5층 501호로서, 외벽 : 외장재붙임 마감 등. 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

공동주택으로 이용중인 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임. 2. 본건 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 대지권비율과 토지대장 대징권등록부상의 대지권비율이 상이하니 유의 및 별도확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경821 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 880-2 5층501호

용도: 공동주택 (연립주택)

감정가: 129,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.57㎡ (약 7.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.28㎡ (약 20.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "상록초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 주상복합 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

동측 및 서측으로 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 건축물 정보

건물 구조는 철근콘크리트조 경사지붕 5층 건물 내 5층 501호입니다.

외벽은 외장재 붙임 마감, 창호는 샷시창 등으로 이루어져 있습니다.

건물은 공동주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물대장에 따르면 해당 건물은 제2종근린생활시설 및 공동주택(9세대) 용도로 사용승인되었으며, 총 20세대가 거주 가능한 규모입니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

용도지역상 소로2류 및 중로1류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

최종 소유권자는 박인정(2022-05-24, 매매)입니다.

본 경매의 말소기준권리는 2025-10-13 접수된 이주범의 강제경매(채권액 140,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이주범

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-22

* 확정일자: 2022-06-09

* 배당신고일자: 2025-09-02

* 대항력: 있음

* 비고: -

3.3. 권리 분석 요약

본건에는 대항력 있는 임차인 이주범이 존재합니다. 임차인의 확정일자(2022-06-09)가 말소기준권리(2025-10-13)보다 앞서므로, 임차인의 보증금 140,000,000원은 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

제공된 정보에 "인수 보증금 합계: 0원"이라고 명시되어 있으나, 이는 임차인 보증금이 인수되지 않는다는 것을 의미하지는 않으며, 실제로는 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 하는 중대한 사항입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 현재 지상권은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 본오동 일대는 아파트 단지, 주상복합, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

건축물대장상 제2종근린생활시설 용도로도 활용될 수 있어, 상가 임대 수익 창출의 가능성도 일부 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

"상록초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.2. 편의 시설 및 교통

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이주범의 보증금 140,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 맹신하기 어려우므로, 반드시 명도 과정이나 등기부 확인을 통해 최종 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 공부상 차이

기타 참고사항에 따르면, 등기사항전부증명서상의 대지권 비율과 토지대장/대지권등록부상의 대지권 비율이 상이할 수 있다고 명시되어 있어, 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 임대관계 불확실성

"기타참고사항"에 임대관계가 미상이라고 언급되어 있어, 상세 임대 현황을 추가로 파악할 필요가 있습니다. (단, 이주범 임차인 정보는 상세히 나와 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동에 위치하여 생활 및 교육 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 법적으로 대항력을 갖춘 임차인이 존재하며, 그 보증금 140,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 문제입니다. 또한, 공부상 대지권 비율의 차이 가능성도 리스크 요인입니다. 이러한 권리관계 및 공부상 차이를 충분히 인지하고, 인수되는 보증금을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 상록구 본오동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 상록초등학교 인근으로 학군 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 건축물대장상 제2종근린생활시설 및 공동주택 용도로, 복합적인 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 물건의 시세는 다음과 같습니다.

* 2002년식, 98.37㎡ 연립: 180,000,000원 (약 183만원/㎡)

* 2015년식, 20.96㎡ 다세대: 44,000,000원 (약 210만원/㎡)

* 2002년식, 60.06㎡ 다세대: 144,000,000원 (약 423만원/㎡)

9.2. 가격 산정

본건의 감정가는 129,000,000원이며, 건물 면적은 68.28㎡ (약 20.66평)입니다.

주변 시세 중 가장 유사한 2002년식 60.06㎡ 다세대의 거래 사례(약 423만원/㎡)를 적용하면, 본 건의 자체 시세는 약 288,764,400원 (68.28㎡ * 423만원/㎡)으로 추정됩니다.

9.3. 인수 보증금 고려

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 이주범의 보증금 140,000,000원입니다. 이 보증금이 낙찰자에게 인수된다면, 실제 총 지출 비용은 낙찰가 + 140,000,000원이 됩니다.

따라서, 주변 시세(약 2.8~2.9억)를 고려할 때, 총 지출액이 이를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

9.4. 예상 입찰가 제안

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기에도 불구하고 '대항력 있음'이라는 사실 때문에 140,000,000원의 보증금은 인수될 가능성이 매우 높으므로, 보증금 인수 가능성을 매우 높게 보고 접근하는 것이 안전합니다.

만약 보증금 140,000,000원을 인수해야 한다면, 총 지출액이 2.8억을 넘지 않도록 낙찰가를 결정해야 합니다.

이 경우, 보수적인 관점에서 권장 낙찰가 범위는 150,000,000원에서 170,000,000원 으로 제안합니다. 이 범위에서 입찰 시 총 지출액은 약 2억 9천만원에서 3억 1천만원 수준이 됩니다.

만약 철저한 권리 분석을 통해 보증금이 인수되지 않는다고 확신할 수 있다면, 감정가 129,000,000원 ~ 141,900,000원 범위 내에서 경쟁률을 고려하여 입찰가를 결정할 수 있습니다. 그러나 이러한 경우는 드물며, 위험 부담이 크므로 권장하지 않습니다.

* 최종 권장 입찰가 : 150,000,000원 ~ 170,000,000원 (총 지출액 2억 9천만원 ~ 3억 1천만원 수준에서 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.