나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42745 [1] 경기도 안성시 원곡면 반제리 743 산수화아파트 103동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 "용머리초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 전, 답, 근린시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행빈도 및 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스래브지붕 지하1층 지상20층 중 제19층 제1901호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 플라스틱 창호 등으로서, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

공부상 용도는 "아파트(방3, 거실, 주방, 화장실 등)"입니다.

설비내역

통상적인 전기설비, 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고·평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, "공동주택(아파트)" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다. ※동측으로 지적상 도로와 접하나, 고저차이로 진·출입이 불가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 안성시 공도읍 용두리 753 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>입니다. 경기도 안성시 원곡면 반제리 743 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>입니다.

공부와의 차이

본건은 "등기사항전부증명서"상 "경기도 안성시 원곡면 반제리 743"위단일지상에 소재하나,"집합건축물대장 총괄표제부" 및 "등기사항전부증명서 대지권의 목적인 토지의 표시"상 "경기도 안성시 공도읍 용두리 753, 경기도 안성시 원곡면 반제리 743"위양지상에 소재하여 현황과 일치하는 "집합건축물대장"을 기준하여 감정평가 하였으니, 경매진행 시 참고바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42745 (1)

* 소재지: 경기도 안성시 원곡면 반제리 743 산수화아파트 103동 19층1901호 (도로명 주소: 경기도 안성시 벚꽃길 73)

* 용도: 아파트

* 감정가: 120,000,000원

* 토지 면적: 36.72㎡ (약 11.11평)

* 건물 면적: 59.67㎡ (약 18.05평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 "용머리초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 전, 답, 근린시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행 빈도 및 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사스래브지붕 지하1층, 지상20층 중 제19층 제1901호로서, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

* 토지 이용 상태: 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중인 2필 일단의 부정형 토지입니다.

* 인접 도로 상태: 단지 남측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 동측으로는 지적상 도로가 있으나 고저 차이로 인해 진출입이 불가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건이 속한 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 제공된 정보 상 임차인 현황에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

* 등기부 요약:

* 등기부등본 상 여러 권리 관계가 기재되어 있습니다.

* 말소기준권리는 2021년 8월 26일 접수된 현대캐피탈주식회사 근저당권(72,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 기록된 채권 총액은 165,121,720원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리 사항은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본 건은 아파트 단지와 농경지, 근린 시설 등이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변은 주거 기능이 중심인 지역으로 상업 활동이 활발한 상권보다는 안정적인 주거 환경을 제공하는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "용머리초등학교"가 북서측 근거리에 위치하여 교육 환경을 제공합니다.

* 생활 편의: 근린 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 보통 수준으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 경매 사건이 중복으로 진행되는 사항이 기재되어 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성, 낙찰 후 소유권 이전 과정의 지연 또는 추가적인 법적 검토를 필요로 할 수 있는 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 관련 법원 기록을 상세히 확인해야 합니다.

* 공부상 주소 불일치: 등기사항전부증명서 상의 주소와 집합건축물대장 상의 주소가 일부 상이한 점이 있습니다. 감정평가는 현황과 일치하는 집합건축물대장을 기준으로 이루어졌으나, 경매 진행 시 이 점을 인지하고 관련 서류를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

* 접근 도로: 동측 지적상 도로의 고저 차이로 인한 진출입 불가 사항은 단지 내 주 진입로 이용에 의존해야 함을 의미합니다. 단지 관리 주체와의 관계 또는 단지 내 규정 준수 필요성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안성시의 전형적인 아파트 경매 물건으로, 생활권 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 가능성이 높으나, '중복사건'이라는 특이사항은 철저한 사전 조사와 주의 깊은 접근을 요구합니다.

* '공부와의 차이' 또한 실제 권리 행사에 영향을 줄 수 있으므로, 등기사항 및 건축물대장 등 관련 공부를 면밀히 대조 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안성시의 주거 지역 내 아파트 물건으로, 장기적인 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 감정가격을 기준으로 하여 시장 상황 및 경쟁 상황을 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 120,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 시세, 단지 내 실거래가, 본 건의 현황, 그리고 '중복사건'과 같은 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 또한, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 수리비, 보유 기간 동안의 제반 비용 및 기대 수익률을 고려하여 입찰 금액을 결정하는 것이 중요합니다.

* 일반적으로 경매에서는 감정가 이하에서부터 입찰이 시작되며, 경쟁 상황에 따라 가격이 변동하므로, 본인의 투자 전략과 목표 수익률에 부합하는 선에서 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.