나이스옥션 법원경매 평택 2025타경864 [1] 경기도 평택시 용이동 601 평택용이금호어울림2단지 206동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 '평택대학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근으로 대단위 아파트단지, 학교(현촌.용죽초교, 평택대학교 등) 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하며, 평택역은 본건 서측 약4km 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 18층 중 5층 501호로서, 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 등 이중창호임.

이용상태

아파트(방3, 주방, 거실, 욕실2, 드레스룸, 현관)로 이용중임.(별첨. 건축물 현황도 기준)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비(지역난방), 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(현촌지구), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도평택 교육지원청고시제2015-5호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현촌유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현촌초등학교(교육지원청 문의) )<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

* 사건번호: 평택지원 2025타경864 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 용이동 601 평택용이금호어울림2단지 206동 5층501호

* 아파트명: 평택용이금호어울림2단지

* 동/호수: 206동 501호

* 층: 5층 (총 18층)

* 준공년월: 2015년 10월 29일

* 도로명주소: 경기도 평택시 현촌1로 8 (용이동)

1.2. 감정가

* 총 감정가: 314,000,000원

1.3. 면적 (토지/건물)

* 토지 면적: 56.61㎡ (약 17.13평)

* 건물 면적: 85.00㎡ (약 25.71평). 이는 공급면적 기준이며, 전용면적은 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 개요

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO

1.5. 공부상 특이사항

* 공부와의 차이: 없음

* 특수물건 정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 토지 이용

* 본건은 경기도 평택시 용이동에 위치하며, '평택대학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 대규모 아파트 단지와 학교(현촌초교, 용죽초교, 평택대학교 등)가 소재하여 주거 환경이 우수합니다.

* 토지 형상은 부정형 평지로, 아파트 단지 부지로 이용 중입니다.

* 단지 내외부로 개설된 중로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 현촌지구

* 기타 제한사항: 중로1류(폭 20m~25m) 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육청, 현촌유치원, 현촌초등학교), 외국인 토지거래 허가구역(주택 취득 시)

2.2. 교통 여건

* 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 평택역까지는 약 4km 서측 거리에 위치합니다.

2.3. 주변 시설

* 본건 인근에는 평택대학교를 비롯하여 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

* 주변에 혐오시설이나 환경을 저해하는 주요 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 별도 확인 필요. 임대 내역이 미상인 점으로 인해 대항력 유무 및 보증금/차임이 불분명할 수 있으므로, 현장 조사를 통한 명확한 확인이 필수적입니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2016-01-12 신한은행 근저당)

* 소유권 변동: 군인공제회(보존) -> 안광국(매매 이전)

* 근저당:

* 신한은행 (2016-01-12, 204,000,000원) - 말소기준권리

* 도솔신용협동조합 (2022-06-02, 120,000,000원) - 말소

* 정완교 (2024-09-20, 72,000,000원) - 말소

* 압류: 평택세무서장 (2025-07-03) - 말소

* 임의경매: 신한은행 (2025-09-26, 107,299,509원) - 본 경매 사건

* 등기부 채권 총액: 396,000,000원 (감정가 314,000,000원 대비 높은 채권 총액)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음

4. 상권분석

4.1. 배후수요

* 본건이 속한 평택용이금호어울림2단지는 총 624세대의 대단지 아파트입니다.

* 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다.

* 평택대학교 등 교육 기관이 인접하여 학생 및 교직원 등 유동 인구가 있습니다.

4.2. 상권 특성

* 용이동 지역은 신흥 주거지로 발전하고 있으며, 편의시설 및 상업시설이 지속적으로 확충되고 있습니다.

* 대학가 인근 특성상 젊은층을 겨냥한 상권 및 일반 소비자를 위한 상권이 공존할 것으로 예상됩니다.

* 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태 및 구조

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 해당 호수: 206동 5층 501호 (전용 약 85㎡, 공급 약 25.71평)

* 내부 구조: 방 3개, 주방, 거실, 욕실 2개, 드레스룸, 현관

* 외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감

* 내벽: 시멘몰탈위 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 하이샷시 등 이중창호

5.2. 설비 현황

* 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비(지역난방), 승강기설비, 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 단지 정보

* 단지명: 평택용이금호어울림2단지

* 총 세대수: 624세대

* 총 동수: 10개동

* 총 주차대수: 740대 (세대당 약 1.18대)

* 내부 기계식 주차: 736대

* 외부 자동 주차: 4대

5.4. 기타 참고사항

* 임대 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하므로, 명도 관련 사전 조사가 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 추심 및 매각 과정에서 일반 경매 물건과 다소 상이한 절차나 특이사항이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 외국인 토지거래 계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 허가가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 용이동에 위치한 평택용이금호어울림2단지 아파트입니다. 대학가 및 학교가 인접한 교육 환경과 대단지 아파트의 풍부한 배후수요를 갖추고 있어 안정적인 주거 가치를 지닙니다. 교통 여건 또한 양호하며, 주변 생활 편의시설 접근성도 우수합니다. 등기부상 총 채권액이 감정가를 초과하고 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없습니다. 다만, 임대차 관계 미확인 및 유동화 물건이라는 점은 입찰 전 반드시 확인하고 명도 및 진행 절차에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 평택대학교 인근으로 교육 환경 및 배후수요가 풍부한 지역입니다.

* 대단지 아파트: 624세대 대단지로 단지 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 및 생활 편의: 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 외 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시점의 시장 동향, 유사 물건 낙찰가, 권리관계, 명도 난이도, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 선에서 입찰가를 고려하는 경우가 많으나, 본건의 경우 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

* 감정가: 314,000,000원

* 등기부 채권 총액: 396,000,000원 (감정가 초과)

* 인수 보증금: 0원

본건은 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크, 유동화 물건이라는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 유사 물건 낙찰가를 추가로 조사하고, 현장 방문을 통해 정확한 상태 및 명도 가능성을 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

참고:

* 전용면적은 85㎡ 공급면적 기준 시 약 60~70㎡ 내외로 추정됩니다.

* 주변 시세 조사 및 임대차 현황 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.