나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53127 [1] 경기도 광주시 능평동 320-8 삼성팰리스101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모드온 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평초등학교" 북측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택, 아파트, 문화 및 체육시설 등으로 형성된 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상 4층 건(사용승인일: 2016.03.04)내 제4층 제401호로, 외벽: 몰탈 위 페인트 마감 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(현장조사시 폐문부재로 통상적인 다세대주택 내벽 을 기준으로 표기 합니다.) 창호: 섀시창호 등 입니다. 본건건물은 경사지붕구조로 최상층인 4층의 401호와 402호는 기준층인 1,2,3층과 달리 다락 (연면적제외)이 있는 구조 입니다.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관, (다락, 방)등)으로 이용 중인 것으로 탐문 조사 되었습니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 등의 소방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, "공동주택(다세대주택)"건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 광주하남교육지원청에 별도확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25/외국인 등(외국법인, 외국단체 포함) /대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상입니다. 2. 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅱ 3. 기타사항 (2) 참고

물건 비고

2026. 6. 1.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53127 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 능평동 320-8 삼성팰리스 101동 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 274,000,000원

* 토지면적: 62.98㎡ (약 19.05평)

* 토지지분: 62.985㎡ (약 19.05평)

* 건물면적: 56.98㎡ (약 17.24평)

* 건물지분: 56.985㎡ (약 17.24평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2016년 3월 4일 (사용승인일)

* 특이사항: 선순위임차권, 공동담보, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 문화 및 체육시설 등으로 형성된 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 토지 및 도로: 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25)입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리카드 가압류 (2024.06.11.)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-18

* 확정일자: 2022-01-24

* 배당신고일자: 2024-02-23

* 대항력: 없음

* 주의사항 및 특수물건정보: 2026년 6월 1일자로 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 김 임차인의 보증금 260,000,000원은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

* 등기부채권 총액: 299,665,001원

4. 상권분석

* 주변 시세:

* 최근 매매 사례(2026년 5월) 분석 결과, 인근 다세대주택의 거래 금액은 16,000만원(53.84㎡, 2013년 건축)에서 24,700만원(52.3㎡, 2019년 건축) 수준입니다.

* 특히 2019년 건축된 필하우스(52.3㎡)는 24,700만원에 거래되어 평당 약 1,561만원의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본건 물건(2016년 건축, 56.98㎡, 약 17.24평)의 감정가는 274,000,000원으로, 이는 최근 신축(필하우스)의 시세와 유사한 수준입니다.

* 인근 2012~2013년 건축된 주택들의 시세(16,000만원~16,400만원)와 비교했을 때 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 북측 인근에 능평초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주위가 다세대주택, 아파트 등이 밀집한 주거지대이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 임차인 김 의 보증금 260,000,000원은 HUG가 인수하되 대항력을 포기하는 조건이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 이는 투자 리스크를 크게 낮추는 요인입니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 활용 및 재산권 행사에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 건물 연식: 2016년 건축으로 신축은 아니며, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 일부 인근 구형 주택 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 매각 시점에 따라 시세와의 괴리가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경기도 광주시 능평동 소재 삼성팰리스 101동 401호 다세대주택은 권리 분석상 인수 부담이 없는 깔끔한 물건입니다. 특히 임차인 보증금에 대한 HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 없어 투자 안정성이 높습니다. 능평초등학교 인근의 주거지로서 기본적인 생활 여건을 갖추고 있습니다. 다만, 최근 인근 신축 다세대주택의 시세와 비교할 때 감정가가 다소 높게 형성되어 있어, 실제 입찰 시 시세 변동 및 주변 경쟁 물건을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

* 주거 용이성: 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 재건축/재개발 가능성: 장기적인 관점에서 지역 개발 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 전용면적은 56.98㎡ (약 17.24평)이며, 감정가는 274,000,000원입니다.

* 주변 최근 매매 사례(2019년 건축 필하우스)의 평당 시세(약 1,561만원)를 적용하면 약 2억 6,900만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 권리 인수 부담이 전혀 없다는 점과 감정가가 시세와 유사하거나 약간 상회하는 점을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가 범위는 감정가의 90% ~ 95% 수준에서 결정될 수 있습니다.

* 이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 산정하는 것이 적절해 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.