나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53136 [1] 경기도 광주시 쌍령동 84-20 월드빌라 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 ‘쌍령1통마을회관’ 남동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕, 평지붕 4층 건물 내 3층 302호로서 외벽 : 인조석 붙임 등 마감 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비하여 등고평탄한 가장형 평지로 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 황은선)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경53136 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (외 다수)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 구조

경기도 광주시 쌍령동 84-20, 월드빌라 3층 302호

철근콘크리트조 경사지붕, 평지붕 4층 건물 내 3층

건축물 사용승인일: 2017.03.09

1.2. 2. 토지 및 건물 면적

토지 면적: 57.74㎡ (약 17.47평)

건물 면적: 82.65㎡ (약 25.00평)

1.2. 3. 감정가

239,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 ‘쌍령1통마을회관’ 남동측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존 (2017.04.03)

* 공유자전원지분전부이전 (매매, 2021.05.17)

* 주택임차권 (황은선, 2023.06.09) - 말소 예정

* 가압류 (예스자산대부, 2022.09.16) - 말소 기준 권리

* 압류 (국민건강보험공단, 2024.11.06) - 말소 예정

* 압류 (광주시, 2025.08.28) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.10.02) - 본건 경매

등기부 채권 총액: 264,533,867원

매각으로 인해 위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황 (황은선)

* 보증금: 253,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.04.30

* 확정일자: 2021.04.12

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사 확약서 제출로 대항력 포기)

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 본 경매 물건은 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

특히 HUG의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력 관련 위험은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업지구까지는 다소 거리가 있을 수 있으나, 일상생활에 필요한 편의시설은 어느 정도 갖춰져 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 및 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 광주초등학교

* 경화여자중학교

* 광주중학교

* 광주여자고등학교

* 경화여자고등학교

등 다수의 교육시설이 본건과 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 확약서 관련

임차인 황 의 경우, HUG로부터 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 임차인이 경매 절차에서 전액 변제받지 못하더라도 건물 인도를 거부하거나 새로운 소유자에게 대항할 수 없음을 의미합니다. 다만, HUG가 임차보증금 전액을 변제하지 못할 가능성도 배제할 수는 없으므로, HUG의 최종 변제 여부 및 보증금 처리 과정을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 쌍령동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 복잡한 권리 관계가 설정되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 큰 특징은 임차인 황 에 대한 HUG의 확약서 제출로, 임차인의 대항력이 배제되어 명도에 대한 위험이 현저히 낮다는 점입니다.

이러한 점들을 고려할 때, 본건은 권리 분석상 안전성이 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸되어 깨끗한 등기부 취득 가능

* 임차인의 대항력 포기로 인한 명도 위험 최소화

* 정비된 주거 지역 내 위치하여 안정적인 주거 가치 기대

* 향후 지역 개발 및 인프라 확충 시 가치 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일: 61.71㎡ (약 18.6평) 거래가 151,000,000원 (평당 약 810만원)

* 2026년 5월 8일: 74.48㎡ (약 22.5평) 거래가 187,000,000원 (평당 약 830만원)

* 2026년 5월 8일: 79.95㎡ (약 24.1평) 거래가 145,000,000원 (평당 약 600만원)

본건 건물 면적은 82.65㎡ (약 25.00평)이며, 감정가는 239,000,000원입니다.

최근 거래가격을 기준으로 볼 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

최근 거래가 중 가장 면적이 유사하고 가격대가 높은 거래(74.48㎡, 187,000,000원)와 본건 면적(82.65㎡)을 감안할 때, 평당 약 750만원 ~ 850만원 수준의 시세 형성이 가능할 것으로 예상됩니다.

이를 본건 건물 면적(82.65㎡)에 적용하면 약 191,000,000원 ~ 212,000,000원 범위로 시세가 형성될 수 있습니다.

특히, 본건 건물(월드빌라)은 2017년에 사용승인을 받아 비교적 신축에 속하며, 이는 시세에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가 및 건물의 연식, 입지 등을 고려했을 때, 보수적인 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것이 유리합니다.

감정가 239,000,000원 대비 최근 실거래가 수준(최고 187,000,000원)을 감안하여,

본건의 적정 입찰가는 대략 195,000,000원 전후로 예상됩니다.

본 입찰가는 낙찰 가능성과 향후 시세 차익을 고려한 권고치이며, 입찰 참여 시 시장 상황 및 경쟁자 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.