나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53123 [1] 경기도 광주시 신현동 796-23 에코힐하우스 108동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 남측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북동측 인근에 통과하는 간선도로(신현로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 다세대주택중 2층 202호로서 외벽 : 석재 붙임 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 하이샤시 창호 로서 현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스 난방설비, 자동공동출입문 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 부정형 토지로서 다세대주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역(계획관리)으로 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))이고 가축사육제한구역, 상대보호구역(신현초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26∼26.8.25/외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김영욱)로부터 2026. 8. 27.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53123 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 796-23 에코힐하우스 108동 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 60.31㎡ (약 18.24평)

* 토지지분: 60.3125㎡ (약 18.24평)

* 건물면적: 52.11㎡ (약 15.76평)

* 건물지분: 52.11㎡ (약 15.76평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린상가 등이 소재하는 지역으로 주거 환경은 양호합니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 북동측 인근 간선도로(신현로)에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택 중 2층 202호입니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 창호로 되어 있으며, 현상 및 관리 상태는 보통입니다.

* 이용상태: 본 건은 방 3개, 거실, 주방, 식당, 화장실 2개 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급배수, 위생, 도시가스 난방 설비 및 자동 공동출입문 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본 건 토지는 완경사의 부정형 토지로, 다세대주택 부지로 사용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본 건은 동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역(신현초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 압류 (안양시): 2022년 01월 12일 (갑7)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 김영욱)

* 보증금: 202,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 15일

* 확정일자: 2021년 01월 14일

* 배당신고일자: 2023년 03월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 김금성 (2013.06.28)

* 소유권이전: 한주현 (2013.07.16)

* 소유권이전: 홍순천 (2021.02.22)

* 압류: 안양시 (2022.01.12) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (227,519,369원) (2025.10.01)

* 주택임차권: 김영옥 (202,000,000원) (2023.03.17 접수, 비고란에 '말소'로 표기되어 있으나, 확약서 내용에 따라 최종 말소 여부 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 조사된 바 없음.

4. 상권분석

* 본 건은 신현초등학교 인근의 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지와 근린상가가 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 05월, 경기도 광주시 신현동 828번지 '블리스타운(C동)' (2019년 건축, 70.17㎡) 3층이 32,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 05월, 경기도 광주시 신현동 506-62번지 '보헤미안C동' (2019년 건축, 84.74㎡) 1층이 46,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 05월, 경기 성남시 중원구 신현동 581-8번지 '아트리움(106동)' (2012년 건축, 52.25㎡) 3층이 13,000만원에 거래되었습니다.

* 분석: 본 건 건물 면적(52.11㎡)은 2012년식 아트리움(106동)의 52.25㎡ 면적과 유사합니다. 해당 물건이 13,000만원에 거래된 점을 참고할 때, 본 건의 감정가 20,000만원(2억원)은 시세 대비 다소 높을 수 있습니다. 하지만 본 건은 2013년 건축으로 건축 연도가 유사하며, 에코힐하우스 단지 내 물건이라는 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 교육: 신현초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 신현로 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린 상가를 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서: 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했다는 점은 낙찰자에게 유리하지만, 관련 법규 해석이나 추가적인 분쟁의 소지가 없는지 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 집합건물로서 주거용으로 사용할 경우 일반적인 거래에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 향후 용도 변경 등의 계획이 있다면 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 주변 개발 및 민원 가능성: 신현동 지역은 개발이 활발히 진행되는 곳으로, 향후 공사 소음, 교통량 증가 등으로 인한 민원이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 정보 분석 결과, 본 건 주변에 유해하거나 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건과 생활 환경이 양호합니다.

* 가장 중요한 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 이는 낙찰자의 투자 위험을 현저히 낮춥니다.

* HUG 관련 확약서 내용에 따른 임차권 문제가 최종적으로 어떻게 처리되는지 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

* 주변 시세와의 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담금(보증금) 없음으로 인한 명확하고 안전한 권리관계.

* 신현동 지역의 지속적인 개발 가능성과 주거 수요.

* 실거주 목적으로는 안정적인 주거 환경, 투자 목적으로는 시세 차익 또는 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 건물면적 52.11㎡(약 15.76평)이며, 감정가는 200,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례 중 유사 면적(52.25㎡)을 가진 2012년식 '아트리움(106동)' 3층 물건이 13,000만원에 거래되었습니다.

* 본 건은 2013년 건축으로 건축 연도가 유사하지만, 감정가는 20,000만원으로 더 높습니다.

* 시세 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 거래 사례를 고려할 때, 현재 감정가 20,000만원은 다소 높을 수 있습니다.

* 인수할 임차보증금이 없고, 대항력 있는 임차인이 없다는 점을 감안하면, 16,000만원에서 20,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 실제 현장 방문을 통한 건물 상태, 내부 마감, 단지 내 관리 수준 등을 면밀히 확인하고, 입찰 시점의 부동산 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세 분석을 바탕으로 산정한 것으로, 실제 투자 시에는 반드시 전문가와 상담하시고 현장 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.