나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53116 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-120 주노빌리지 105동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 "초월읍 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며 부근으로 단독주택 및 전원주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층건 다세대주택 중 3층 302호로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기. 내 벽 : 벽지도배 및 벽지도배. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.후면 ("내부개황도 및 사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지를 평지 조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호 지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자로부터 2026. 1. 14.자로 임차보종금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-120번지 주노빌리지 105동 3층302호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경53116 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 260,000,000원입니다.

토지 면적은 62.67㎡ (약 18.96평)이며, 건물 면적은 54.17㎡ (약 16.39평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

해당 건물은 2018년에 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 "초월읍 행정복지센터"에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 전원주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 중 3층 302호이며, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지도배, 창호는 알루미늄 및 하이샷시 이중창으로 마감되었습니다.

토지는 북측 하향 완경사지를 평지로 조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 남서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획으로는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 특별대책지역에 해당합니다. 또한, 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 20일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금 2,071,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황 *

* 임차인: 이동준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-24

대항력: 없음

비고: 신청채권자로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본 임차인은 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (대표: 정순용)

보증금: 199,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-15

확정일자: 2020-11-26

배당신고일자: 2022-12-29

대항력: 있음

비고: HUG 인수조건 변경. 본 임차인은 대항력이 있으나, HUG가 채권자로서 경매를 신청한 점 및 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시된 점을 고려할 때, 보증금 199,000,000원에 대한 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약상 을1구 권리인 주택임차권(정순용, 199,000,000원)이 존재하며, 이는 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 그러나 HUG와의 계약 조건 변경 및 HUG가 채권자임을 고려하면, 매각으로 인해 해당 보증금이 완전히 변제되거나 HUG 측에서 처리될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

주변이 복합적인 용도의 지역으로, 주거 기능과 더불어 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 형성되어 있으며, 전반적인 상권의 활성도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

단지 내 기본적인 위생 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, "초월읍 행정복지센터" 및 근린생활시설 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 임차인: 대항력 있는 임차인(보증금 199,000,000원)이 존재하나, HUG가 채권자이고 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기된 점은 인수 부담이 없을 가능성을 시사합니다. 다만, HUG 인수조건 변경 내용 및 최종 배당 결과에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 별도등기: 등기부등본상 별도 등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 가능성을 나타냅니다. 다만, 제공된 정보만으로는 그 성격이 명확하지 않으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주시 초월읍에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 지어진 건물이라는 장점이 있습니다. 입지조건 및 생활편의성은 보통 수준이며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 권리관계상 대항력 있는 HUG 임차인이 존재하나, HUG가 채권자이고 인수 보증금이 0원으로 표기된 점으로 미루어 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 별도등기 및 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 주노빌리지 단지 내 유사 물건이라는 점에서 가치가 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활환경: 버스정류장이 인접해 있고, 행정복지센터 및 편의시설 이용이 가능하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* HUG 관련 권리관계: HUG가 채권자인 점과 보증금 인수 부담이 없다는 점(명시상)은 낙찰 후 명도 진행 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 주노빌리지 단지 내 1층(53.39㎡) 매물이 160,000,000원에 거래되었고, 동일 단지 내 3층(54.17㎡)인 본건은 층수 이점을 고려할 때 시장 시세는 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가 260,000,000원과 HUG 보증금 199,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 200,000,000원으로 산정하는 것이 합리적입니다. 이 가격은 HUG의 채권액을 고려한 적정 수준이며, 시장 시세 대비 경쟁력 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.