나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53121 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 324 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "SRC재활병원" 남동측 근거리에 소재하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 아파트단지, 전/답과 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(아스팔트슁글) 4층 건물 내 제4층 제402호로서, [사용승인일 : 2012.08.28] 외벽 : 치장 벽돌쌓기 및 석재붙임 등 마감, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임. (자세한 사항은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 경사지를 평탄하게 조성한 자루형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 노폭 약 4M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대),영농여건불리농지 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 등기사항전부증명서 을구 순위번호 6번에 주택임차권(임차보증금: 금166,000,000원, 범위: 전유부분 전부 등)과 관련된 내용이 있으니 경매 시 참고하시기 바람.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53121 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 324 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 169,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

토지지분: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물면적(전용면적): 76.90㎡ (약 23.26평)

건물지분: 76.9㎡ (약 23.26평)

대지면적: 654㎡ (약 197.87평)

건축물 연면적: 652.74㎡ (약 197.47평)

1.3. 건물정보

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2012년 08월 28일

층수: 4층 건물 내 4층 (402호)

건폐율: 31.56%

용적률: 99.81%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "SRC재활병원" 남동측 근거리에 소재함.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 아파트단지, 전/답과 임야 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

말소기준권리: 2021년 10월 05일자 신용보증기금 가압류 (갑4)

총 채권액: 202,854,943원

3.2. 임차인분석

* 등기부등본 상 을구 순위 6번으로 주택임차권이 존재하며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리임.

* 임차인: 주택도시보증공사(최미숙)

* 임차보증금: 166,000,000원

* 전입일자: 2021년 02월 19일

* 확정일자: 2021년 02월 03일

* 점유개시일자: 2021년 02월 21일

* 비고:

* 본 건은 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경이 있는 물건임.

* HUG는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출하였음.

* 그러나, 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 6번 주택임차권등기 있음'으로 명시되어 있으며, 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 기재되어 있음.

* 따라서, 임차보증금 1억 6,600만원이 전액 배당되지 않는 경우, 해당 금액을 매수인이 인수해야 할 위험이 존재함.

3.3. 인수주의권리

* 을구 순위 6번 주택임차권: 금액 전액 배당 시 소멸, 미배당 시 매수인 인수. (HUG의 인수조건확약서가 있으나, 법원 명세서상 인수 가능성 명시됨)

4. 상권분석

4.1. 주변지역특성

본건이 소재한 경기도 광주시 초월읍 지월리는 다세대주택 및 아파트단지가 형성되어 있으며, 일부 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 임야 등이 혼재된 지역임.

4.2. 최근실거래사례분석

* 거래사례 1: 경기도 광주시 초월읍 지월리 757-16, 다세대, 2021년식, 60.83㎡ (약 18.40평), 2026년 5월 12일 거래가 176,000,000원.

* 거래사례 2: 경기도 광주시 초월읍 지월리 276, 다세대, 2011년식, 68.085㎡ (약 20.60평), 2026년 5월 14일 거래가 108,000,000원.

* 거래사례 3: 경기도 광주시 초월읍 지월리 757-115, 다세대, 2019년식, 91.54㎡ (약 27.69평), 2026년 5월 7일 거래가 160,000,000원.

4.3. 시세종합

본건은 2012년식, 76.90㎡ (약 23.26평)으로, 최근 거래 사례들과 비교 시 건축 연도는 사례 2와 유사하고, 면적은 사례 1보다 크고 사례 3보다 작은 중간 수준임.

평당 평균 시세는 약 578만원 ~ 956만원으로 편차가 있으나, 본건의 면적(23.26평)을 고려 시 약 1억 5,500만원 ~ 1억 7,500만원 수준의 시세로 추정됨.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있음.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.3. 교통편의성

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용 또한 가능함.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인보증금인수위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6,600만원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성임. HUG의 인수조건확약서가 존재하나, 법원 명세서상의 인수 가능성 명시를 간과해서는 안 됨.

6.2. 주변환경

소규모 공장 및 창고 등이 혼재하고 있어, 주거 쾌적성이 다소 저하될 수 있음.

6.3. 복합적인권리관계

소유권 이전, 가압류, 주택임차권 등이 복합적으로 등기되어 있어 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필요함.

7. 종합의견

7.1. 물건요약

경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 4층 건물 중 4층 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있음. 2012년에 사용 승인되어 건물 연식이 아주 오래되지 않았다는 장점이 있음.

7.2. 장단점분석

장점:

* 경기도 광주시 초월읍의 다세대주택으로, 지역 내 주거 수요가 있는 편임.

* 기본적인 교통 및 편의시설 접근성이 양호함.

* 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

단점:

* 대항력 있는 임차인(보증금 1억 6,600만원)의 잔여 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크임.

* 주변에 공장 및 창고 등이 혼재하여 주거 쾌적성이 완벽하지 않을 수 있음.

8. 투자포인트

8.1. 시세차익기대

임차인 보증금 인수 부담이 없을 경우, 감정가 이하로 낙찰받아 시세 차익을 기대할 수 있음. HUG의 인수조건확약서 내용을 법률적으로 면밀히 검토하여, 실질적인 인수 금액이 없다는 점을 확인하는 것이 중요함.

8.2. 적극적인권리분석

등기부등본 상 권리 관계를 철저히 분석하여, 낙찰 후 인수해야 할 권리와 소멸되는 권리를 명확히 파악해야 함.

9. 예상입찰가

9.1. 예상입찰가산정기준

* 본 건의 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '매수인 인수' 가능성이 명시되어 있어, 보증금 인수 위험이 존재함을 유념해야 함.

* 감정가: 169,000,000원

* 시세 분석:

* 주변 다세대 주택 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 주택은 약 1억 5,500만원 ~ 1억 7,500만원 수준으로 추정됨.

* 감정가 1억 6,900만원은 현재 시세 범위 내에 있거나 약간 낮은 수준으로 판단됨.

9.2. 최적입찰가제안

* 임차인 보증금 인수 위험을 고려한 보수적인 접근이 필수적임. HUG의 인수조건확약서 내용과 법원 명세서상의 '매수인 인수' 가능성을 면밀히 검토하고, 실제 배당 현황을 반드시 확인해야 함.

* 만약 임차보증금 1억 6,600만원을 전부 인수해야 하는 최악의 상황을 가정한다면, 입찰가를 매우 낮게 산정해야 할 수 있음.

* 본 건의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점과 HUG의 확약 내용을 일부 신뢰하고, 인수 위험이 현실화되지 않을 가능성을 고려하여, 감정가를 기준으로 약 10% ~ 20% 할인된 가격을 입찰 시작가로 제안함.

* 최종 권고 입찰가 범위: 145,000,000원 ~ 155,000,000원

* 이 범위는 임차 보증금 인수 위험이 완전히 해소되지 않았다는 가정 하에, 감정가를 참고하여 보수적으로 산정한 금액임.

* 실제 입찰 참여 시에는 반드시 최신 배당표 확인 및 법원 집행관실 등을 통해 임차인 관련 사항을 최종적으로 재확인하여 입찰가를 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.