나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4659 [1] 경기도 광주시 태전동 295-8 상록로즈빌 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 "광남1동행정복지센터" 서측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택,아파트단지,근린생활시설,임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕(스라브) 4층 중 3층 301호로서, (사용승인일:2007.10.31.) 외벽:치장벽돌,석재 마감, 창호:pvc새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. -내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비,주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서,다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2.본건 구분건물의 이용상태 등은 점유자의 폐문부재로 집합건축물대장의 건축물현황도, 외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으므로 경매참가 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경4659 (1)

소재지: 경기도 광주시 태전동 295-8, 상록로즈빌 에이동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 151,000,000원

토지면적: 55.15㎡ (약 16.68평)

건물면적: 63.42㎡ (약 19.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 태전동에 위치하며, 주변에 "광남1동행정복지센터"가 서측 인근에 소재하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2015년 4월 24일 접수된 우리은행의 근저당권(104,500,000원)입니다.

본 경매 개시 결정(2025타경4659)은 우리은행에 의해 신청되었습니다.

근저당권 설정 이후 등기된 압류(분당세무서장, 국민건강보험공단, 광주시, 경기광주세무서장)는 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 점유자 폐문부재로 내부 이용 상태 등 상세 정보는 일반적인 관리 상태를 기준으로 하였으므로, 경매 참가 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택 단지 내에 위치하며, 인근에 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

행정복지센터가 인접해 있어 관공서 이용이 편리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

건물의 구조는 철근콘크리트조이며, 2007년 10월 31일 사용 승인되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 주차장 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

주변 지역에 대한 상세한 학군 정보는 제공되지 않았으며, 실제 이용 시 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 점유 상태: 현재 점유자가 불명확하며, 폐문부재로 내부 상태 확인이 어려웠습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 물건 현황: 감정평가서상 내부 이용 상태 등은 일반적인 관리 상태를 기준으로 하였으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 반드시 현장 방문을 통해 재확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다수의 개발 및 환경 관련 법규 적용을 받고 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당되어 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 태전동에 위치한 다세대주택으로, 법률적 권리 관계가 명확하고 인수할 임차보증금이나 말소되지 않는 권리가 없어 비교적 권리 분석이 깔끔한 물건입니다.

감정평가액(151,000,000원) 대비 최근 주변 시세가 더 높게 형성되어 있어, 시세차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.

다만, 점유 관계 및 내부 상태에 대한 추가적인 확인이 필수적이며, 토지 이용에 관한 각종 제한 사항을 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 말소기준권리 외 인수할 권리, 임차권 등이 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 더 높게 나타나, 시세보다 유리한 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 실거주 및 투자 용이: 주거 지역에 위치하며 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호하여 실거주 목적뿐만 아니라 투자 목적으로도 고려할 만합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로, 토지 지분 관련 분쟁의 소지가 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 19,200만원에서 26,000만원 사이에 거래가 이루어졌습니다. (단, 13,000만원 거래 사례는 다른 조건 고려 필요)

본건의 감정가는 151,000,000원으로, 이는 최근 시세보다 낮은 수준입니다.

보수적으로 접근하되, 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가 대비 110%~120% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 185,000,000원에서 195,000,000원 사이를 권장합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최신 시세 동향과 물건 상태를 최종 확인한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.