나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58260 [1] 경기도 화성시 능동 1066-3 동탄아르젠3차 5층511호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 / 지상12층 건물 내 제5층 제511호로서, 외벽 : 석재 및 복합 판넬 마감 등, 창호 : 하이새시 마감 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 열병합에 의한 지역난방 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 특정용도제한지구 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58260 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장*

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 능동 1066-3 동탄아르젠3차 5층511호

용도: 오피스텔

토지면적: 4.25㎡ (약 1.29평)

토지지분: 4.25㎡ (약 1.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

건물지분: 16.45㎡ (약 4.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 52,000,000원

1.3. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 / 지상12층 건물 내 제5층 제511호로서, 외벽 : 석재 및 복합 판넬 마감 등, 창호 : 하이새시 마감 등임.

이용상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 열병합에 의한 지역난방 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등: 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이: 해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계: 미상임.

2. 권리분석

2.1. 임차인 현황

임차인: 장*

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

확정일자: 2015-10-06

배당신고일자: 2025-10-15

대항력: 없음

비고:

2.2. 등기부 요약

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2014-03-19)

* 갑5: 소유권이전4번신탁등기말소 (2015-01-06)

* 을1: 전세권설정, 권리자: 장태진, 권리금액: 50,000,000원, 말소: 인수 (2015-10-06)

* 을2: 근저당권, 권리자: 인천치과의사신용협동조합, 권리금액: 78,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리, 2015-10-06)

* 갑6: 압류, 권리자: 동화성세무서장, 말소: 말소 (2022-10-04)

* 갑7: 압류, 권리자: 화성시, 말소: 말소 (2023-10-31)

* 갑8: 임의경매, 권리자: 장태진, 권리금액: 50,000,000원, 말소: 말소 (2025-10-15)

등기부채권 총액: 128,000,000원

2.3. 권리분석 소견

본 건의 말소기준권리는 2015년 10월 6일 접수된 인천치과의사신용협동조합의 근저당권(을2)입니다. 이에 따라 을2 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 을1 전세권은 권리자 장태진, 금액 50,000,000원으로 말소기준권리와 같은 날짜에 설정되었으나, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 채권자가자이며 임의경매 신청인인 장태진이 해당 전세권자이기도 합니다. 또한, 임차인 현황에서 장태진의 대항력이 '없음'으로 기재되어 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점을 감안할 때, 법원 경매 절차에서 전세권 및 임차인 관련 권리가 명확히 소멸될 것으로 예상되나, '인수' 표기로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 시설

본건은 능동고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖춘 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

3.2. 현 시세 및 시장 동향 (2026년 10월 기준 추정)

최근 부동산 정보 분석 결과, 화성시 능동 지역의 유사 오피스텔(동탄아르젠3차 포함)의 매매 시세는 해당 물건의 면적(약 5평) 기준으로 6천만 원대에서 8천만 원대 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 월세 시세는 보증금 500만원 기준으로 월 40만원~50만원 수준으로 형성되는 경향을 보입니다. 본 건의 감정가는 52,000,000원으로, 시세 대비 낮은 편으로 분석됩니다.

3.3. 잠재적 리스크 (주변 시설)

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 부동산 거래와 마찬가지로 향후 개발 계획이나 지역 가치 변동에 따른 시장 리스크는 존재할 수 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 교통

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4.2. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 교육

본 건 인근에 능동고등학교가 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 인수 가능성

을1 전세권(장태진, 50,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰 후 해당 금액을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 그러나 채권자이자 임의경매 신청인인 장태진이 해당 전세권자이며, 임차인으로서 대항력이 없다는 점은 낙찰 시 해당 권리가 소멸될 가능성을 높입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점은 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않아도 됨을 시사합니다.

5.2. 소형 면적의 환금성

건물 면적이 16.45㎡(약 4.98평)으로 매우 작아, 향후 매각 시 잠재 수요층이 제한적일 수 있습니다.

5.3. 지역 및 법규 제한

토지이용계획상 '비행안전제6구역' 및 '토지거래계약에관한허가구역'에 포함되어 있어, 향후 건축이나 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 건은 경기도 화성시 능동에 위치한 소형 오피스텔로, 감정가 대비 현 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 주변에 학교 및 상업 시설이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 다만, 등기부상 '인수'로 기재된 전세권의 처리 여부, 소형 면적에 따른 환금성 문제, 그리고 일부 지역 및 법규 제한 사항을 신중하게 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원이고 채권자가 임의경매 신청인이자 전세권자이며 대항력이 없는 점을 고려할 때, 권리 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상되나, 입찰 전 현장 확인 및 법률 전문가와 상담을 통해 최종 확인이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 높은 현 시세: 주변 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 능동고등학교 인근에 위치하며, 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

* 초기 투자금 부담 완화 가능성: '인수 보증금 합계' 0원 및 임차인 대항력 없음으로 인해 권리 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 52,000,000원입니다. 주변 오피스텔의 최근 매매 시세가 6천만 원대에서 8천만 원대임을 고려할 때, 법원 경매 특성 및 소형 면적, 권리 인수 관련 불확실성을 감안하면 보수적으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 '인수'로 기재된 50,000,000원의 전세권이 실제로 인수될 경우, 낙찰가는 실질적으로 50,000,000원 + 입찰가를 상회하게 될 수 있습니다. 다만, 채권자가 임의경매 신청인이자 전세권자이며, 임차인으로서 대항력이 없다는 점을 종합적으로 고려하면, 낙찰자가 인수해야 할 금액은 발생하지 않을 가능성이 높습니다.

현 시세 및 감정가를 고려했을 때, 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

화성시 능동 오피스텔 매매 시세 정보

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토지이용계획확인원 (화성시 능동)

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