나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58205 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 378-14 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "용인시 문예회관" 남동측 인근에 위치하며 부 근으로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 임야등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 공동주택 중 2층 201호로서, 외 벽 : 치장벽돌, 석재붙임, 타일붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전 법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도 :단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 378-14, 2층 201호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 수원지방법원 2025타경58205 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

채권자는 한OOOOOOO (한국주택금융공사)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 면적 및 건물정보

본 물건의 토지 면적은 27.87㎡ (약 8.43평)이며, 건물 면적은 57.74㎡ (약 17.47평)입니다.

건축물대장상 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 2층 201호이며, 사용승인일은 2018년 12월 6일입니다.

본 물건은 오피스텔로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가는 202,000,000원입니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류되어 있습니다.

토지 거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있으나, 해당 기간(25.8.26.~26.8.25.) 및 대상(외국인등/단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)에 따라 본 오피스텔의 매수에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "용인시 문예회관" 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 건물구조 및 내부설비

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물로, 본 물건은 해당 건물 중 2층 201호입니다.

외벽은 치장벽돌, 석재붙임, 타일붙임으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창으로 시공되었습니다.

내부 설비로는 기본적인 위생 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용현황

본건 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

북측으로는 로폭 약 6-8미터의 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 구역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25., 대상:외국인등/용도:단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존(김준도, 2018.12.17), 소유권이전(오진우, 2020.09.29), 1번 임차권 경정(165,000,000원, 인수 조건, 2024.08.06 접수), 압류(용인시, 2025.07.24), 강제경매(한국주택금융공사, 2025.10.02), 가압류(주택도시보증공사, 2025.12.19) 등의 권리 내역이 존재합니다.

3.2. 임차인 분석

주택 임차권자로 박건희(피승계인: 한국주택금융공사)가 등재되어 있으며, 보증금 165,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020.09.08, 확정일자 2020.08.19입니다.

그러나, 등기부상 '1번 임차권 경정'에 '인수'로 표기되어 있음에도 불구하고, "주의사항" 및 "물건명세서 참고사항"에 명시된 바와 같이, 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인이 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기 확약서가 제출되었습니다.

또한, 임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있어, 본 경매 절차를 통해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 용인시의 압류(2025.07.24)입니다.

본 매각으로 인해 소유권에 영향을 미치는 사항을 제외한 대부분의 권리(임차권 경정 포함)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매수인이 인수해야 할 부담(선순위 임차권 등)은 없는 것으로 분석됩니다. '인수 보증금 합계' 또한 0원으로 기재되어 있습니다.

3.4. 총채권액

등기부상 총 채권액은 약 571,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건 인근에는 용인시 문예회관이 있으며, 주변 지역에는 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 용인중앙시장역이 근접해 있고, 6차선 대로변에 위치하여 접근성이 좋습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에서 주거 및 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 학교(태성고등학교, 태성중학교 등)가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

롯데프레시&델리 용인점 등 마트 및 편의점, 다양한 음식점과 카페 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

5.3. 기타 공공시설

용인시 문예회관, 관공서 등이 인근에 위치하여 공공시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련

등기부상 '1번 임차권 경정'이 '인수'로 표기되었으나, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 등기부상의 표기와 실제 권리관계의 최종 확인은 필수적입니다.

6.2. 토지이용제한 관련

토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 특정 대상에 한하며, 일반적인 매수인의 경우 직접적인 영향은 없을 것으로 보이나, 향후 거래 시 해당 규정 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 (HF 인수조건 변경 등)

'HF 인수조건 변경'이라는 특이사항은 경매 진행 과정이나 채권자(한국주택금융공사)의 권리 행사 조건에 변동이 있었음을 시사합니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 또는 명도 과정에서 예상치 못한 절차상의 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없으나, 구체적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구 중심에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 오피스텔입니다.

임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 명도 부담 및 인수할 임대차 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 'HF 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 경매 진행 과정에서 특수한 사정이 있었음을 나타내므로, 입찰 전 해당 내용에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

전반적으로 양호한 입지와 권리관계의 명확성으로 인해 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 용인시 처인구 중심에 위치하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 명도 및 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 202,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매가가 약 1억 5천만 원에서 2억 7천만 원 범위에 분포하고 있습니다. (참고: 덕천오피스텔 8평형 5,500만원, 김량장동 현대 인근 오피스텔 23평형 호가 2.7억, 김량장동 메트하임 32~34㎡ (약 10평) 9천만원~, 64~68㎡ (약 20평) 2억~3억, 펠리체빌 32평형 2억).

본 물건의 전용면적(약 17.5평)과 감정가, 그리고 권리 관계의 명확성을 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 감정가 이하에서 결정될 것으로 보입니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 90% 수준인 약 1억 8천만 원 내외에서 입찰가를 산정하는 것이 적정할 것으로 판단됩니다.

본 예상 입찰가는 시세 및 물건 현황을 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 변동을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.